期房贷款(二手房贷款和新房贷款有区别吗)
专栏
2023-10-20 00:18
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目录期房贷款,二手房贷款和新房贷款有区别吗?
面对过高的房价,很多人都会生出一种无力感,想全款买是不太可能了,唯一的出路就是向银行贷款买房。而银行之所以可以将钱借出来的主要原因是要将房产做为抵押物,故房产的价值就直接决定了能从银行借出来多少钱。
在实际操作中,银行对新房和二手房的价值认定是不一样的;由于房价一直向上的原因,很多人都忽律了一个非常重要的问题,二手房是旧房,存在着折旧的问题,但银行不会在这个问题上犯傻,在评估贷款额度时会进行相应的折旧。
一、新房的贷款额度是以房产实际价值计算;由于新房是纯新的,不存在折旧的问题,故银行在新房的价值的认定上是以实际价值来计算的。
例:
一套房子价值300万,首套可以贷款7成,即通过这套房子最多可以在银行借到300万*70%=210万的贷款;
二、二手房是以评估值来计算贷款额度;1.如何评估?
在个人住房商业性贷款活动中,商业银行为了业务发展和防范风险,既不能压低房地产抵押价值,也不能提高房地产抵押价值。两全其美的办法是,追求合理的抵押价值。
为了知道合理的抵押价值,商业银行会委托信任的房地产估价机构进行评估,为其确定房地产抵押贷款额提供参考依据。
但必须明确的是,商业银行会委托的房地产估价机构,必须具备国家审批批准的房地产估价资质。有些互联网公司虽能提供估价服务,但不具备房地产估价资质,商业银行若认可互联网公司做的估价,将承担估价无效的风险。
2.评估值与成交价格的比例是多少?
评估公司评估的是房屋的抵押价值,等于房屋市场价值减去法定优先受偿款。因此,评估价值一般比成交价值低,通常到成交价的90%。
为什么是成交价的90%呢?
其原因是现在的评估公司,通常采用了市场法和成本法两种评估方法,其中市场法评估的价格基本上与成交价格一致,成本法评估的价格只有成交价格的一半。市场法的权重为80%,成本法的权重为20%,这样得出的最终评估价格就是成交价格的90%。
例:同样还是价值300万的房产,首套贷款7成来计算,二手房最多可以贷款300万*90%*70%=189万元。
写到这里大家应该已经发现了一个问题,同样总价的两套房子,二手房能从银行借到的钱更少,这就意味着需要准备更多的首付才能买到二手房;以上述举的两个例子来看,同样总价300万,同样首套贷款7成,二手房比新房少贷款210万-189万=21万,而这些钱是需要多准备出来的首付款,也就是说,买新房需要准备300万-210万=90万就够了,而买二手房则需要至少准备300万-189万=111万元才可以。购房者在实际做预算的时候千万要注意这一点。
但这还不是全部,新、二手房之间除了贷款不一样,税费等其他费用也不一样,而这些费用都是需要提前准备出来的。
第一,新、二手房税费不一样我们国家的房产相关税费集中在交易环节,新房和二手房的税费征收科目是不一样的,买卖房产需要缴纳契税(买方交),增值税(卖方交),个人所得税(卖方交),但值得一说的是,虽然国家规定了缴税的责任人,但实际情况是这些税费最后都摊到了买方身上,这真是一件令人尴尬的事情。
下面将详细说一下税费的征收比例和减免优惠条件,以北京政策为准:
契税:买方首套购房90平米以内按1%征收,面积90平米以上按1.5%征收;
增值税:房产满2年可以免征;不满2年出售按5.6%征收;
个人所得税:房产“满五且唯一”可以免征;不满足免征条件按原价与现价的差额的20%征收;其中,契税两者都收,增值税和个人所得税仅二手房收;
以总价300万,面积80平米的房产为例:
若新房,契税300万*1%=3万元;
若二手房,二手房的计税标准是以网签价为税基,一般网签价最高不得高于评估价,下面均以最高值来计算:
契税,300万*90%*1%=2.7万元;
增值税,满2年免征;不满2年,300万*90%*5.6%=15.12万;
个人所得税,
这个计算就比较复杂了,计算公式为:(网签价格-原值-原契税-网签价格*10%-贷款利息)*20%,由于是公式中涉及原价和贷款利率,我们假定原价200万,目前已还贷款利息30万)
则个税=【(300万*90%)-200万-200万*1%-(300万*90%*10%)-30万】*20%=2.2万;
最终结论,
若二手房满五唯一,则税费相比新房略省一些,若不满足免税条件,有可能二手房税费要高得多,比如个税,如果原价特别低的话,假如原价仅100万,则个税就会变成20多万了;故,买二手房尽量选择符合“满五唯一”条件的,至少要满2年的;第二,新、二手房除了税费之外还有其他收费也不一样作为新房来讲,首次购置要缴纳公共维修基金,这是住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金,缴纳标准各个地区略有差异,目前北京是按高层(含带电梯的多层)90元/平方米、多层(含别墅)50元/平方米来缴纳的。
作为二手房来讲,虽然没有了公共维修基金,但中介费是少不了的,像北京这样的大城市,如果想买二手房肯定逃税不开中介,2.5%左右的中介费是少不了的,300万的房产,光中介费就要7、8万;新房就没有这个问题了,无论是直接去售楼处还是找中介带看,中介费统统没有,反而有时还能通过中介拿到一些购房优惠或是成交大礼包,在这方面,显然新房比二手房更具备优势;
综上新房和二手房并不仅仅是新和旧的区别,在贷款、税费、中介或维修基金方面存在很多不同的地方,在买房之前一定要提前根据房产情况做好购房预算。尤其是二手房,由于税目复杂,优惠减免条件各不相同,税费计算方式更是复杂,建议找个有经验的经纪人协助办理交易的相关事宜,千万别因小失大。
车位按揭办理流程?
车位按揭贷款是指申请人(购买车位人)在购买已购一手房所在楼盘车位时,自己先交首付款,其余部分由银行贷款并用所购买的车位权益作为抵押,分期偿还贷款本息。
业务流程
(1)递交材料、提出申请
(2)银行调查、审批
(3)签订借款合同及担保合同
(4)办理保险、车位抵押登记或备案手续
(5)办理贷款发放手续
(6)依照合同约定按期偿还本息
(7)还清贷款,合同解除、注销抵押登记
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期房贷款,二手房贷款和新房贷款有区别吗?
面对过高的房价,很多人都会生出一种无力感,想全款买是不太可能了,唯一的出路就是向银行贷款买房。而银行之所以可以将钱借出来的主要原因是要将房产做为抵押物,故房产的价值就直接决定了能从银行借出来多少钱。
在实际操作中,银行对新房和二手房的价值认定是不一样的;由于房价一直向上的原因,很多人都忽律了一个非常重要的问题,二手房是旧房,存在着折旧的问题,但银行不会在这个问题上犯傻,在评估贷款额度时会进行相应的折旧。
一、新房的贷款额度是以房产实际价值计算;
由于新房是纯新的,不存在折旧的问题,故银行在新房的价值的认定上是以实际价值来计算的。
例:
一套房子价值300万,首套可以贷款7成,即通过这套房子最多可以在银行借到300万*70%=210万的贷款;
二、二手房是以评估值来计算贷款额度;
1.如何评估?
在个人住房商业性贷款活动中,商业银行为了业务发展和防范风险,既不能压低房地产抵押价值,也不能提高房地产抵押价值。两全其美的办法是,追求合理的抵押价值。
为了知道合理的抵押价值,商业银行会委托信任的房地产估价机构进行评估,为其确定房地产抵押贷款额提供参考依据。
但必须明确的是,商业银行会委托的房地产估价机构,必须具备国家审批批准的房地产估价资质。有些互联网公司虽能提供估价服务,但不具备房地产估价资质,商业银行若认可互联网公司做的估价,将承担估价无效的风险。
2.评估值与成交价格的比例是多少?
评估公司评估的是房屋的抵押价值,等于房屋市场价值减去法定优先受偿款。因此,评估价值一般比成交价值低,通常到成交价的90%。
为什么是成交价的90%呢?
其原因是现在的评估公司,通常采用了市场法和成本法两种评估方法,其中市场法评估的价格基本上与成交价格一致,成本法评估的价格只有成交价格的一半。市场法的权重为80%,成本法的权重为20%,这样得出的最终评估价格就是成交价格的90%。
例:
同样还是价值300万的房产,首套贷款7成来计算,二手房最多可以贷款300万*90%*70%=189万元。
写到这里大家应该已经发现了一个问题,同样总价的两套房子,二手房能从银行借到的钱更少,这就意味着需要准备更多的首付才能买到二手房;
以上述举的两个例子来看,同样总价300万,同样首套贷款7成,二手房比新房少贷款210万-189万=21万,而这些钱是需要多准备出来的首付款,也就是说,买新房需要准备300万-210万=90万就够了,而买二手房则需要至少准备300万-189万=111万元才可以。购房者在实际做预算的时候千万要注意这一点。
但这还不是全部,
新、二手房之间除了贷款不一样,税费等其他费用也不一样,而这些费用都是需要提前准备出来的。
第一,新、二手房税费不一样
我们国家的房产相关税费集中在交易环节,新房和二手房的税费征收科目是不一样的,买卖房产需要缴纳契税(买方交),增值税(卖方交),个人所得税(卖方交),但值得一说的是,虽然国家规定了缴税的责任人,但实际情况是这些税费最后都摊到了买方身上,这真是一件令人尴尬的事情。
下面将详细说一下税费的征收比例和减免优惠条件,以北京政策为准:
契税:买方首套购房90平米以内按1%征收,面积90平米以上按1.5%征收;
增值税:房产满2年可以免征;不满2年出售按5.6%征收;
个人所得税:房产“满五且唯一”可以免征;不满足免征条件按原价与现价的差额的20%征收;
其中,契税两者都收,增值税和个人所得税仅二手房收;
以总价300万,面积80平米的房产为例:
若新房,契税300万*1%=3万元;
若二手房,二手房的计税标准是以网签价为税基,一般网签价最高不得高于评估价,下面均以最高值来计算:
契税,300万*90%*1%=2.7万元;
增值税,满2年免征;不满2年,300万*90%*5.6%=15.12万;
个人所得税,
这个计算就比较复杂了,计算公式为:(网签价格-原值-原契税-网签价格*10%-贷款利息)*20%,由于是公式中涉及原价和贷款利率,我们假定原价200万,目前已还贷款利息30万)
则个税=【(300万*90%)-200万-200万*1%-(300万*90%*10%)-30万】*20%=2.2万;
最终结论,
若二手房满五唯一,则税费相比新房略省一些,若不满足免税条件,有可能二手房税费要高得多,比如个税,如果原价特别低的话,假如原价仅100万,则个税就会变成20多万了;故,买二手房尽量选择符合“满五唯一”条件的,至少要满2年的;第二,新、二手房除了税费之外还有其他收费也不一样
作为新房来讲,首次购置要缴纳公共维修基金,这是住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金,缴纳标准各个地区略有差异,目前北京是按高层(含带电梯的多层)90元/平方米、多层(含别墅)50元/平方米来缴纳的。
作为二手房来讲,虽然没有了公共维修基金,但中介费是少不了的,像北京这样的大城市,如果想买二手房肯定逃税不开中介,2.5%左右的中介费是少不了的,300万的房产,光中介费就要7、8万;新房就没有这个问题了,无论是直接去售楼处还是找中介带看,中介费统统没有,反而有时还能通过中介拿到一些购房优惠或是成交大礼包,在这方面,显然新房比二手房更具备优势;
综上新房和二手房并不仅仅是新和旧的区别,在贷款、税费、中介或维修基金方面存在很多不同的地方,在买房之前一定要提前根据房产情况做好购房预算。尤其是二手房,由于税目复杂,优惠减免条件各不相同,税费计算方式更是复杂,建议找个有经验的经纪人协助办理交易的相关事宜,千万别因小失大。
车位按揭办理流程?
车位按揭贷款是指申请人(购买车位人)在购买已购一手房所在楼盘车位时,自己先交首付款,其余部分由银行贷款并用所购买的车位权益作为抵押,分期偿还贷款本息。
业务流程
(1)递交材料、提出申请
(2)银行调查、审批
(3)签订借款合同及担保合同
(4)办理保险、车位抵押登记或备案手续
(5)办理贷款发放手续
(6)依照合同约定按期偿还本息
(7)还清贷款,合同解除、注销抵押登记
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