商品房销售管理办法(给房地产商和购房者分别带来了什么)
专栏
2023-12-13 21:21
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目录- 商品房销售管理办法,给房地产商和购房者分别带来了什么?
- 买卖那是一手交钱一手交货?
- 为什么开发商的房子自己不卖要花钱请外面的销售公司来卖?
- 商品房销售人员在最终成交价格方面有多大的掌控权?
- 房企预售资金监管你了解么?
商品房销售管理办法,给房地产商和购房者分别带来了什么?
商品房预售制度(售楼花)其实就是买期房,开发商将没有竣工的房子预先销售给客户以获得资金。该模式源自香港,为香港大富豪霍英东的发家之时首创。当时,霍英东将全部的资产都投入一块地后,合伙人却选择退出,骑虎难下之下,霍英东心生一计,快速规划构建了一个蓝图后,让消费者来购买图纸上的房子,为了能够打消消费者的疑心,甚至给予5%的优惠力度,在拿到第一笔定金后,靠着这笔钱完成了前期的建房工程,这就是楼市最经典的“卖楼花”,到如今已经成为了全世界开发商都在玩的套路。为了规避风险,目前在中国对商品房预售制度(售楼花)进行了改进升级,就是房子不到正负零以上或者结顶(具体因各地实际情况而定)是不能进行预售的。以上我们对预售制度的沿革做了简短回顾。那么作为风行的开发模式,其对地产商和购房者带来了什么深远的影响呢?
对于开发商而言
这种模式实乃大大的利好
首先,可以大大减轻开发商的资金压力。房子还没建设就可以预售,回笼资金,等于利润提前装进口袋,可以大大降低开发商的融资成本。据资料显示,开发商通过银行获得的开发贷利率为8%左右,而如果银行融不到资,就需要通过发信托、债券,甚至不惜借高利贷,其融资成本最高会提升到30%左右。而通过预售提前回笼资金,可以把沉重的融资成本降到最低,甚至为零。这样开发速度更快,风险也随之降低。其次,由于是买期房,房子质量方面减配降成本可以游刃有余。很多东西看不见摸不着,前期只需要宣传做的好,很多客户就会心动下单。现在开发的房子大部分都是在房子还没交付之前就卖完了。全部的钱已经到开发商口袋了,房子造的质量如何就全靠开发商的良心了。同样是造房子,材料和工艺千差万别,大部分开发商会在这里面钻研做文章以减配降低开发成本,以期获得更高的利润。
而对于购房者而言
商品房预售制度并不是福音
这样的预售制度实际上是一边倒为开发商而设计的,对于购房者则购房痛苦指数大大提高。首先,房子还没拿到,但房款一分不少要先缴清。如果这笔钱不用先缴纳,动不动百万起的资金,购房者原本可以放到银行吃利息;现为了房子把收益权让渡给了开发商,实际是大大地不划算的。其次,期房一般要2/uploads/title/20231130/6567b62bdcce1.jpg3年交付,等待期间刚需客户就必须租房子。我们知道大城市的租房成本是很高的,一个家庭租二居室的话,在一二线城市不少于3000元/月,北上广好的地段则接近万元;二三年下来租房成本都要好几十万;这其实是预售房制度转嫁给购房者的隐形居住成本。再次,购买期房意味着对房产质量丧失话语权。哪怕房子交付后问题百出,购房者顶多也就是维个权,闹一闹;最后房子还是得照单全收。而如果是现房,房子质量看的见摸得着,好不好一目了然。对于粗制滥造的房子,大可以用脚投票。最后,预售期房也预埋了房子烂尾风险。房地产发展初期,不少开发商房子造了一半烂尾了,这个时候购房者房款首付交了,银行按揭也在正常还贷,但却要给一个烂尾的房子每天去还债,你说冤不冤。虽然到了现在,通过通过政府管控,这种情况很少发生,但是既然是买期房就存在这种可能的风险。
总之,商品房预售制度(售楼花)更多的是为房企商利益而设计的开发制度;而对于购房者,更多的是会增加购房的苦恼和成本。在这里,我们也希望现房销售制度能早点出台,让购房者享有更多的主动权。
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买卖那是一手交钱一手交货?
其实,先付款后交货的商品不止是商品房,只要是商品在市场处于供求关系中的强势地位或者商品定制,先款后货的交易经常出现,高端白酒、汽车行业、定制高端设备都存在先款后货的情况。
下面聊聊商品房的先款后货,也就是期房销售模式。
商品房的先款后货商品房的先款后货,实际就是商品房预售制度,是政府为了解决房地产企业资金问题,允许地产开发企业先收取房价款,然后建设商品房。但商品房预售并不是地产开发企业取得土地用地许可证就能预售,根据《城市房地产管理法》 第45条规定,期房需要按提供预售的商品房数据计算总投资,开发商投入的建设资金应达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付时间才具有预售资格。
商品房预售制度由来长期以来,我国城镇住房供应不足,加快建设、增加住房供应是客观需要。但是,我国房地产业资金严重不足,不少都接近“皮包”公司状态,自有资金的比例甚至不到一成,就连基础较好的房产开发企业,其自有资金比例也相对较低。另一方面,融资渠道和融资手段单一,从银行贷款几乎是房地产开发企业的惟一选择。1994年建设部主导设立了商品房预售制度,出台了《城市房地产管理法》,对预售条件、监管作出了原则性规定。商品房预售制度实行后,各主要城市商品房预售比例逐渐发展到80%以上,部分城市甚至达到90%以上,商品房开发成本由开发商转嫁给了购房人。
商品房预售制的主要优势商品房预售制的有以下两大优势:
1、期房价格相对于现房价格低,对自住者来说划算,对投资者来说有升值空间。
2、对于开发商而言,商品房预售制可降低成本、节省资金、滚动开发。
商品房预售制的主要问题商品房预售制也存在一些问题,主要问题如下:
1、根据图纸买房购房者看到的大多是户型的平面图、整个楼盘的效果图而不是实物,许多开发商将户型平面图做的简单而模糊,使得有关面积、户型、装修标准难以准确进行判断;而楼盘的效果图则渲染得十分精美会造成对消费者的误导。如果在交房后与开发商宣传的差距较大则会造成损失。
2、对于开发商的情况难以把握。如果开发商在建设过程中因为资金不足使工程停顿;或因技术实力不足造成建设质量的降低;以及在建设过程中擅自变更原来的设计或承诺尤其是对小区的配套设施和环境绿化的变更等情况,这些都会给消费者造成巨大的损失。
3、市场的行情和价格难以预测。在购房者与开发商签订合同并付款后,因为市场因素的作用,房价会产生波动。如果涨价则购房者受益;如果跌价则购房者会遭到损失。
为什么开发商的房子自己不卖要花钱请外面的销售公司来卖?
针对为什么开发商的房子自己不卖,要花钱请外面的销售公司来卖,这个问题,我刚好是在房地产开发公司管营销这一块的,我来说一下观点:
第一,社会有明确的分工,我们说做事情要尽量做自己最擅长的事情,才能达到事半功倍的效果。房地产开发商的专长在于开发楼盘而非销售。而房地产开发商专门请营销代理公司就是专门干卖房这个行当,俗话说术有专攻,把专业的问题交给专业人士去处理,准没错。
第二,房地产营销代理公司,它专门吃代理销售楼盘这口饭的,他有自己的营销网络,分销渠道和老客户。把楼盘交给营销代理公司,相对来说,比房地产开发商自己要卖得快。而房地产开发公司开发楼盘核心在于资本运作,讲究的是快速回笼资金,哪怕分一小部分利润给营销代理公司。
第三,当然在实际的房地产开发楼盘销售过程当中,当然也有的房地产开发商将房屋的销售交给自己内部营销团队来做,但这种情况我认为有个前提,那就是这个楼盘性价比比较高,不管是楼盘的地段,还是周边生活配套,小区的整体形象及档次,房屋外立面,还是户型设计,园林景观及物业服务等,从楼市层面来说基本上不愁卖,才把销售任务交给自己的营销团队来做,省下这营销代理费用,俗话说省到就是赚到。
商品房销售人员在最终成交价格方面有多大的掌控权?
谈一下我之前买房子的经验,希望能够帮助到你。
目前新建商品住宅在销售的时候,为了防止一房多卖、销售员私下造作等不合规、不合法的现象,都是一房一价,明码标价。有的开发商楼盘有自己的APP,某套房只要一交定金,该房就会在APP中用其他颜色标记,注明此房已经被预定,其他置业顾问不能再向客户推荐;一般都是一周后交首付款,收款后APP中的该房源会变成“已销售”的颜色。
按照我之前买房的经验,案场中的置业顾问只有一定的权限,比如说9.7折,而这个折扣一般都是会对外公布的,所有进了案场买房的客户都知道9.7折。
但是……敲黑板
但是,如果你是老客户,或者认识上面的人,又或者这是尾盘,那么你可以要求置业顾问帮你向案场经理申请折扣。比如我的例子,我之前在太原某楼盘买了两套住宅,并且给置业顾问推荐成交了几套,我后来又看中一套尾盘一层非标准住宅(大厅占了一个卧室)。在我的要求下,置业顾问帮我申请了一个9.2折(案场9.7折),5个点的折扣为我省了7、8万元。
认同我的观点,请在文章下面点赞,并且关注我哦!
房企预售资金监管你了解么?
一直以来,以预售方式成交的商品房市场,项目烂尾、延期交房、违规预售等情形时有发生。为预防个别房企出现财务流动性风险,保护购房业主利益,省城相关政府部门不断强化对房企的预售资金监管,要求开发商将规定范围内的购房款必须打入政府监管的商品房预售资金监管账户。
事实上,购房者在购房过程中,买房交款通常会付款到开发商指定账户,至于这个账户是不是政府监管账户,售楼处并无明确公示,甚至很多购房者并不知道有预售资金监管账户的存在。
那么,什么是预售资金监管账户?又该如何识别?购房者对商品房预售监管账户存有疑惑由来已久。
售房款为何不想进“专户”?2019年,省城某知名项目未按时交房,业主在维权过程中,才了解到房企未将巨额购房款存入监管账户,而是由集团提走,未用于本项目的建设施工。今年年初,我省相关职能部门公示了一批未按预售资金监管规定,未将预售款存入监管账户的项目名单,引发公众一片哗然。这些项目中不乏名企名盘,不少知情的业内人士表示,欣欣向荣、一路走涨的太原楼市就是某些大鳄房企的抽血机、提款机、收割机,等业主收房发现问题时,维权非常被动。而这种情形又破坏了公众对商品房预售制、房企以及监管部门的信任。
如今,全国各地房企爆雷的事件不断,业主买房最担心买到了烂尾、延期交房不靠谱的楼盘。北京金诉律师事务所王玉臣表示,如果买的新房遇到了开发商延期交房,甚至变成了烂尾楼,最好查一下当时付房款时开发商提供的账户,极有可能对方当年的收款账户根本不是这个项目的预售房款监管账户。王玉臣表示,在律所遇到不计其数的商品房项目烂尾、延期交房的纠纷讼诉事件中,但凡遇到这种情况的,截止到今天,无一例外,都属于房企未按规定落实预售资金监管这种情况。
而不少房企则表示,因为预售资金监管制度的强化,项目运作过程中花每一笔钱均得等职能部门审批,影响了项目的开发建设及企业资金周转速度,打击了房企投资拿地开发的热情。但事实证明,单纯靠房企老板、高管们高尚的职业情操、社会责任感,很难完全保证预售款能合法合理地用于已售期房的开发建设。在省城,不少开发商都在想方设法逃避预售资金监管账户的管理。例如,部分楼盘都存在未取得《商品房预售许可证》而违规收取定金、首付款、对外售房的行为。业内人士表示,“这是心急想吃热豆腐,查得不严的时候,新开的楼盘都想方设法早早蓄客,或明或暗花招频出将房款收到自家账户中。对于开发商来说,房款收到自家账户,可以有针对性地制定后期定价和销售策略,又能对预售款的支配掌握主动权。但对于购房者来说,买了期房房款未进入监管,风险大保障少。政府严查后,这种情况极大缓解,但仍有个别项目顶风作案。”
业内人士直言:“预售房款避开监管,开发商资金链一旦出现问题,就很容易造成后期楼盘烂尾、货不对版、延期交房等问题,除了影响业主,还会影响放贷银行、供货方、施工方等多方利益。
为何设立专管账户?购房者困惑:为啥商品房交易要专门设专管账户?
一直以来,我国新房销售实行的是预售制。所谓预售,源于香港的“卖楼花”,与现房销售相对应。一些城市只要达到“正负零(开始地面主体工程建设)”就能对外预售,而交房则要等到2/uploads/title/20231130/6567b62bdcce1.jpg3年之后。通过预售制,开发商得以迅速回笼资金,而购房者、放贷银行等方要承担质量问题乃至烂尾的风险。预售风险,主要是挪用预售监管资金以及烂尾的风险,这也是买房最大的风险。
王玉臣表示,在现有的商品房预售制下,房企建房的资金成本主要来自于期房预售款及业主购期房的房贷放款,项目预售业绩不理想、房企自有资金有限,就会影响到房企现金流周转,购房人承受的不可控风险相当大。
为了防止房企拿到预售款后挪为他用,预售资金监管制度应运而生,要求开发商所收取的预售资金必须且只能用于这个项目的开发建设,房企在取得预售资质同时,需开通预售资金监管账户。
山西晚报记者从太原市房产局获悉,从去年年底开始,太原加大力度严查预售资金监管账户问题。按照规定,2020年12月30日之后取得预售许可证的项目,开始全面实施预售资金监管,开发企业需将购房人按合同约定支付的全部预购房款,包括首付款、分期付款、一次性付款和银行个贷放款、住房公积金贷款放款等各种购房款,存入开发企业在监管银行设立的专门用于存取商品房预售资金的监管账户,如未按照规定存入,可能导致商品房买卖合同无法办理网签、备案业务。
在当前形势下,房款应该付到监管账户,是每位购房者都应该了解和关注的一个点。
怎么识别专管账户?在实际购房过程中,购房“过来人”的深切体会是:“购房过程相当复杂,从看中一套房源至下单,要经过置业顾问的来回‘折腾’。不少置业顾问不断请示折扣、优惠,让购房者认为自己得到了最大的实惠。实际上,从进售楼处大门直到付款,都是置业顾问在主导所有环节。购房者大多将目光落在了产品、优惠折扣上,付款环节往往被售楼处财务牵着鼻子走,忽视购房款付到了哪里。”
那么如何判断、识别钱是否交进专管账户呢?购房者如何确定资金被监管?
山西晚报记者在太原市行政审批服务管理局官网上查询看到,今年新颁发的预售证上即公示着项目的监管银行名称及监管账户账号。购房者在草签合同交定金、首付款及房款时,要核实清楚监管账户相关信息,确认是监管账户再付款。
另外,业主与房企正式签订的商品房预售合同,为房产部门统一制定的房产交易合同范本,其中也会约定监管账户的相关信息。
按照相关规定,开发商在收取预售房款时,收取的房款必须打到这个项目所专有的监管账户。“在这里需要特别注意,不是开发商的对公账户就可以,必须是专门用于这个项目的,独有的,经过了住建部门备案的账户。”王玉臣说,这个账户一般是唯一的,独一无二的,专门用于这个项目的预售房款的收取,比如购房者的首付款、银行按揭贷款等。这个账户和开发商的常用对公账户不一样,不能混同。
购房者在转账后,应及时查看转账记录,核实转账账户是否与监管账户一致,确保资金被监管。购房者需将全部房款(包括定金、首付款、分期房款等)直接存入项目监管专用账户。购房者贷款购买商品房的,贷款银行或住房公积金管理中心应在贷款发放后五个工作日内将贷款划入监管银行专用账户。
购房者如发现付款账户非监管账户,可拨打12345市民服务热线反映,也可在工作日工作时间到太原市便民服务中心存量房资金监管窗口等部门反映。
此外,还有一种特殊情况:如果开发商与购房者解除购房合同,监管机构将会告知监管银行退回相应购房款,监管银行应在两个工作日内拨付。涉及按揭贷款和抵押贷款购房的,监管银行应直接划转至发放贷款的银行或住房公积金管理中心。
监管金额究竟是多少?一套房动辄百万甚至两百万,资金监管额是多少?能监管多久?是否能保障购房者顺利收房?
对于购房者困惑的这些问题,山西晚报记者了解到,如果全款买房,资金监管金额就是网签价;贷款买房,资金监管金额为网签价减去贷款额。其中网签价格为合同中房屋成交价格,也是网上签约授权委托书价格。需要注意的是,房子是精装修房,买卖合同中涉及三个价格:成交总价为房屋成交价格加上房屋装修款,这个价格为真实成交价;另外两个价格:一部分是房屋本身的成交价格即网签价格,另一部分是房屋装修款。
按照太原市的规定,开发商使用重点监管资金,以项目工程进度和资金使用计划为依据,按照主体工程结构达到地上“正负零”、主体工程三分之一、主体工程封顶、基本建成、项目竣工、综合竣工验收并完成不动产首次登记6个环节设置资金使用节点。
比如,项目投入开发建设的资金达到预售项目工程建设总投资的25%,且主体工程结构达到地上“正负零”,使用资金额度不得超过重点监管资金总额的30%;完成施工至建筑物主体工程三分之一,使用资金额度不得超过重点监管资金总额的40%;完成施工至建筑物主体工程封顶,使用资金额度不得超过重点监管资金总额的60%;建筑基本建成,预售人组织施工单位和监理单位三方验收,具备验收合格资料的,使用资金额度不得超过重点监管资金总额的80%;项目竣工并完成小区内服务于本预售项目的基础设施配套工程,预售人组织建筑、安装、装修等施工单位和监理单位验收,具备验收合格资料的,使用资金额度不得超过重点监管资金总额的97%;综合竣工验收备案并完成不动产首次登记的,解除资金监管。
如果严格按照资金监管账户交钱,这部分房款能完全监管到购房者顺利收房为止。
转自(山西晚报)
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- 商品房销售管理办法,给房地产商和购房者分别带来了什么?
- 买卖那是一手交钱一手交货?
- 为什么开发商的房子自己不卖要花钱请外面的销售公司来卖?
- 商品房销售人员在最终成交价格方面有多大的掌控权?
- 房企预售资金监管你了解么?
商品房销售管理办法,给房地产商和购房者分别带来了什么?
商品房预售制度(售楼花)其实就是买期房,开发商将没有竣工的房子预先销售给客户以获得资金。该模式源自香港,为香港大富豪霍英东的发家之时首创。当时,霍英东将全部的资产都投入一块地后,合伙人却选择退出,骑虎难下之下,霍英东心生一计,快速规划构建了一个蓝图后,让消费者来购买图纸上的房子,为了能够打消消费者的疑心,甚至给予5%的优惠力度,在拿到第一笔定金后,靠着这笔钱完成了前期的建房工程,这就是楼市最经典的“卖楼花”,到如今已经成为了全世界开发商都在玩的套路。为了规避风险,目前在中国对商品房预售制度(售楼花)进行了改进升级,就是房子不到正负零以上或者结顶(具体因各地实际情况而定)是不能进行预售的。以上我们对预售制度的沿革做了简短回顾。那么作为风行的开发模式,其对地产商和购房者带来了什么深远的影响呢?
对于开发商而言
这种模式实乃大大的利好
首先,可以大大减轻开发商的资金压力。房子还没建设就可以预售,回笼资金,等于利润提前装进口袋,可以大大降低开发商的融资成本。据资料显示,开发商通过银行获得的开发贷利率为8%左右,而如果银行融不到资,就需要通过发信托、债券,甚至不惜借高利贷,其融资成本最高会提升到30%左右。而通过预售提前回笼资金,可以把沉重的融资成本降到最低,甚至为零。这样开发速度更快,风险也随之降低。其次,由于是买期房,房子质量方面减配降成本可以游刃有余。很多东西看不见摸不着,前期只需要宣传做的好,很多客户就会心动下单。现在开发的房子大部分都是在房子还没交付之前就卖完了。全部的钱已经到开发商口袋了,房子造的质量如何就全靠开发商的良心了。同样是造房子,材料和工艺千差万别,大部分开发商会在这里面钻研做文章以减配降低开发成本,以期获得更高的利润。
而对于购房者而言
商品房预售制度并不是福音
这样的预售制度实际上是一边倒为开发商而设计的,对于购房者则购房痛苦指数大大提高。首先,房子还没拿到,但房款一分不少要先缴清。如果这笔钱不用先缴纳,动不动百万起的资金,购房者原本可以放到银行吃利息;现为了房子把收益权让渡给了开发商,实际是大大地不划算的。其次,期房一般要2/uploads/title/20231130/6567b62bdcce1.jpg3年交付,等待期间刚需客户就必须租房子。我们知道大城市的租房成本是很高的,一个家庭租二居室的话,在一二线城市不少于3000元/月,北上广好的地段则接近万元;二三年下来租房成本都要好几十万;这其实是预售房制度转嫁给购房者的隐形居住成本。再次,购买期房意味着对房产质量丧失话语权。哪怕房子交付后问题百出,购房者顶多也就是维个权,闹一闹;最后房子还是得照单全收。而如果是现房,房子质量看的见摸得着,好不好一目了然。对于粗制滥造的房子,大可以用脚投票。最后,预售期房也预埋了房子烂尾风险。房地产发展初期,不少开发商房子造了一半烂尾了,这个时候购房者房款首付交了,银行按揭也在正常还贷,但却要给一个烂尾的房子每天去还债,你说冤不冤。虽然到了现在,通过通过政府管控,这种情况很少发生,但是既然是买期房就存在这种可能的风险。
总之,商品房预售制度(售楼花)更多的是为房企商利益而设计的开发制度;而对于购房者,更多的是会增加购房的苦恼和成本。在这里,我们也希望现房销售制度能早点出台,让购房者享有更多的主动权。
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买卖那是一手交钱一手交货?
其实,先付款后交货的商品不止是商品房,只要是商品在市场处于供求关系中的强势地位或者商品定制,先款后货的交易经常出现,高端白酒、汽车行业、定制高端设备都存在先款后货的情况。
下面聊聊商品房的先款后货,也就是期房销售模式。
商品房的先款后货
商品房的先款后货,实际就是商品房预售制度,是政府为了解决房地产企业资金问题,允许地产开发企业先收取房价款,然后建设商品房。但商品房预售并不是地产开发企业取得土地用地许可证就能预售,根据《城市房地产管理法》 第45条规定,期房需要按提供预售的商品房数据计算总投资,开发商投入的建设资金应达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付时间才具有预售资格。
商品房预售制度由来
长期以来,我国城镇住房供应不足,加快建设、增加住房供应是客观需要。但是,我国房地产业资金严重不足,不少都接近“皮包”公司状态,自有资金的比例甚至不到一成,就连基础较好的房产开发企业,其自有资金比例也相对较低。另一方面,融资渠道和融资手段单一,从银行贷款几乎是房地产开发企业的惟一选择。1994年建设部主导设立了商品房预售制度,出台了《城市房地产管理法》,对预售条件、监管作出了原则性规定。商品房预售制度实行后,各主要城市商品房预售比例逐渐发展到80%以上,部分城市甚至达到90%以上,商品房开发成本由开发商转嫁给了购房人。
商品房预售制的主要优势
商品房预售制的有以下两大优势:
1、期房价格相对于现房价格低,对自住者来说划算,对投资者来说有升值空间。
2、对于开发商而言,商品房预售制可降低成本、节省资金、滚动开发。
商品房预售制的主要问题
商品房预售制也存在一些问题,主要问题如下:
1、根据图纸买房购房者看到的大多是户型的平面图、整个楼盘的效果图而不是实物,许多开发商将户型平面图做的简单而模糊,使得有关面积、户型、装修标准难以准确进行判断;而楼盘的效果图则渲染得十分精美会造成对消费者的误导。如果在交房后与开发商宣传的差距较大则会造成损失。
2、对于开发商的情况难以把握。如果开发商在建设过程中因为资金不足使工程停顿;或因技术实力不足造成建设质量的降低;以及在建设过程中擅自变更原来的设计或承诺尤其是对小区的配套设施和环境绿化的变更等情况,这些都会给消费者造成巨大的损失。
3、市场的行情和价格难以预测。在购房者与开发商签订合同并付款后,因为市场因素的作用,房价会产生波动。如果涨价则购房者受益;如果跌价则购房者会遭到损失。
为什么开发商的房子自己不卖要花钱请外面的销售公司来卖?
针对为什么开发商的房子自己不卖,要花钱请外面的销售公司来卖,这个问题,我刚好是在房地产开发公司管营销这一块的,我来说一下观点:
第一,社会有明确的分工,我们说做事情要尽量做自己最擅长的事情,才能达到事半功倍的效果。房地产开发商的专长在于开发楼盘而非销售。而房地产开发商专门请营销代理公司就是专门干卖房这个行当,俗话说术有专攻,把专业的问题交给专业人士去处理,准没错。
第二,房地产营销代理公司,它专门吃代理销售楼盘这口饭的,他有自己的营销网络,分销渠道和老客户。把楼盘交给营销代理公司,相对来说,比房地产开发商自己要卖得快。而房地产开发公司开发楼盘核心在于资本运作,讲究的是快速回笼资金,哪怕分一小部分利润给营销代理公司。
第三,当然在实际的房地产开发楼盘销售过程当中,当然也有的房地产开发商将房屋的销售交给自己内部营销团队来做,但这种情况我认为有个前提,那就是这个楼盘性价比比较高,不管是楼盘的地段,还是周边生活配套,小区的整体形象及档次,房屋外立面,还是户型设计,园林景观及物业服务等,从楼市层面来说基本上不愁卖,才把销售任务交给自己的营销团队来做,省下这营销代理费用,俗话说省到就是赚到。
商品房销售人员在最终成交价格方面有多大的掌控权?
谈一下我之前买房子的经验,希望能够帮助到你。
目前新建商品住宅在销售的时候,为了防止一房多卖、销售员私下造作等不合规、不合法的现象,都是一房一价,明码标价。有的开发商楼盘有自己的APP,某套房只要一交定金,该房就会在APP中用其他颜色标记,注明此房已经被预定,其他置业顾问不能再向客户推荐;一般都是一周后交首付款,收款后APP中的该房源会变成“已销售”的颜色。
按照我之前买房的经验,案场中的置业顾问只有一定的权限,比如说9.7折,而这个折扣一般都是会对外公布的,所有进了案场买房的客户都知道9.7折。
但是……敲黑板
但是,如果你是老客户,或者认识上面的人,又或者这是尾盘,那么你可以要求置业顾问帮你向案场经理申请折扣。比如我的例子,我之前在太原某楼盘买了两套住宅,并且给置业顾问推荐成交了几套,我后来又看中一套尾盘一层非标准住宅(大厅占了一个卧室)。在我的要求下,置业顾问帮我申请了一个9.2折(案场9.7折),5个点的折扣为我省了7、8万元。
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房企预售资金监管你了解么?
一直以来,以预售方式成交的商品房市场,项目烂尾、延期交房、违规预售等情形时有发生。为预防个别房企出现财务流动性风险,保护购房业主利益,省城相关政府部门不断强化对房企的预售资金监管,要求开发商将规定范围内的购房款必须打入政府监管的商品房预售资金监管账户。
事实上,购房者在购房过程中,买房交款通常会付款到开发商指定账户,至于这个账户是不是政府监管账户,售楼处并无明确公示,甚至很多购房者并不知道有预售资金监管账户的存在。
那么,什么是预售资金监管账户?又该如何识别?购房者对商品房预售监管账户存有疑惑由来已久。
售房款为何不想进“专户”?2019年,省城某知名项目未按时交房,业主在维权过程中,才了解到房企未将巨额购房款存入监管账户,而是由集团提走,未用于本项目的建设施工。今年年初,我省相关职能部门公示了一批未按预售资金监管规定,未将预售款存入监管账户的项目名单,引发公众一片哗然。这些项目中不乏名企名盘,不少知情的业内人士表示,欣欣向荣、一路走涨的太原楼市就是某些大鳄房企的抽血机、提款机、收割机,等业主收房发现问题时,维权非常被动。而这种情形又破坏了公众对商品房预售制、房企以及监管部门的信任。
如今,全国各地房企爆雷的事件不断,业主买房最担心买到了烂尾、延期交房不靠谱的楼盘。北京金诉律师事务所王玉臣表示,如果买的新房遇到了开发商延期交房,甚至变成了烂尾楼,最好查一下当时付房款时开发商提供的账户,极有可能对方当年的收款账户根本不是这个项目的预售房款监管账户。王玉臣表示,在律所遇到不计其数的商品房项目烂尾、延期交房的纠纷讼诉事件中,但凡遇到这种情况的,截止到今天,无一例外,都属于房企未按规定落实预售资金监管这种情况。
而不少房企则表示,因为预售资金监管制度的强化,项目运作过程中花每一笔钱均得等职能部门审批,影响了项目的开发建设及企业资金周转速度,打击了房企投资拿地开发的热情。但事实证明,单纯靠房企老板、高管们高尚的职业情操、社会责任感,很难完全保证预售款能合法合理地用于已售期房的开发建设。在省城,不少开发商都在想方设法逃避预售资金监管账户的管理。例如,部分楼盘都存在未取得《商品房预售许可证》而违规收取定金、首付款、对外售房的行为。业内人士表示,“这是心急想吃热豆腐,查得不严的时候,新开的楼盘都想方设法早早蓄客,或明或暗花招频出将房款收到自家账户中。对于开发商来说,房款收到自家账户,可以有针对性地制定后期定价和销售策略,又能对预售款的支配掌握主动权。但对于购房者来说,买了期房房款未进入监管,风险大保障少。政府严查后,这种情况极大缓解,但仍有个别项目顶风作案。”
业内人士直言:“预售房款避开监管,开发商资金链一旦出现问题,就很容易造成后期楼盘烂尾、货不对版、延期交房等问题,除了影响业主,还会影响放贷银行、供货方、施工方等多方利益。
为何设立专管账户?购房者困惑:为啥商品房交易要专门设专管账户?
一直以来,我国新房销售实行的是预售制。所谓预售,源于香港的“卖楼花”,与现房销售相对应。一些城市只要达到“正负零(开始地面主体工程建设)”就能对外预售,而交房则要等到2/uploads/title/20231130/6567b62bdcce1.jpg3年之后。通过预售制,开发商得以迅速回笼资金,而购房者、放贷银行等方要承担质量问题乃至烂尾的风险。预售风险,主要是挪用预售监管资金以及烂尾的风险,这也是买房最大的风险。
王玉臣表示,在现有的商品房预售制下,房企建房的资金成本主要来自于期房预售款及业主购期房的房贷放款,项目预售业绩不理想、房企自有资金有限,就会影响到房企现金流周转,购房人承受的不可控风险相当大。
为了防止房企拿到预售款后挪为他用,预售资金监管制度应运而生,要求开发商所收取的预售资金必须且只能用于这个项目的开发建设,房企在取得预售资质同时,需开通预售资金监管账户。
山西晚报记者从太原市房产局获悉,从去年年底开始,太原加大力度严查预售资金监管账户问题。按照规定,2020年12月30日之后取得预售许可证的项目,开始全面实施预售资金监管,开发企业需将购房人按合同约定支付的全部预购房款,包括首付款、分期付款、一次性付款和银行个贷放款、住房公积金贷款放款等各种购房款,存入开发企业在监管银行设立的专门用于存取商品房预售资金的监管账户,如未按照规定存入,可能导致商品房买卖合同无法办理网签、备案业务。
在当前形势下,房款应该付到监管账户,是每位购房者都应该了解和关注的一个点。
怎么识别专管账户?在实际购房过程中,购房“过来人”的深切体会是:“购房过程相当复杂,从看中一套房源至下单,要经过置业顾问的来回‘折腾’。不少置业顾问不断请示折扣、优惠,让购房者认为自己得到了最大的实惠。实际上,从进售楼处大门直到付款,都是置业顾问在主导所有环节。购房者大多将目光落在了产品、优惠折扣上,付款环节往往被售楼处财务牵着鼻子走,忽视购房款付到了哪里。”
那么如何判断、识别钱是否交进专管账户呢?购房者如何确定资金被监管?
山西晚报记者在太原市行政审批服务管理局官网上查询看到,今年新颁发的预售证上即公示着项目的监管银行名称及监管账户账号。购房者在草签合同交定金、首付款及房款时,要核实清楚监管账户相关信息,确认是监管账户再付款。
另外,业主与房企正式签订的商品房预售合同,为房产部门统一制定的房产交易合同范本,其中也会约定监管账户的相关信息。
按照相关规定,开发商在收取预售房款时,收取的房款必须打到这个项目所专有的监管账户。“在这里需要特别注意,不是开发商的对公账户就可以,必须是专门用于这个项目的,独有的,经过了住建部门备案的账户。”王玉臣说,这个账户一般是唯一的,独一无二的,专门用于这个项目的预售房款的收取,比如购房者的首付款、银行按揭贷款等。这个账户和开发商的常用对公账户不一样,不能混同。
购房者在转账后,应及时查看转账记录,核实转账账户是否与监管账户一致,确保资金被监管。购房者需将全部房款(包括定金、首付款、分期房款等)直接存入项目监管专用账户。购房者贷款购买商品房的,贷款银行或住房公积金管理中心应在贷款发放后五个工作日内将贷款划入监管银行专用账户。
购房者如发现付款账户非监管账户,可拨打12345市民服务热线反映,也可在工作日工作时间到太原市便民服务中心存量房资金监管窗口等部门反映。
此外,还有一种特殊情况:如果开发商与购房者解除购房合同,监管机构将会告知监管银行退回相应购房款,监管银行应在两个工作日内拨付。涉及按揭贷款和抵押贷款购房的,监管银行应直接划转至发放贷款的银行或住房公积金管理中心。
监管金额究竟是多少?一套房动辄百万甚至两百万,资金监管额是多少?能监管多久?是否能保障购房者顺利收房?
对于购房者困惑的这些问题,山西晚报记者了解到,如果全款买房,资金监管金额就是网签价;贷款买房,资金监管金额为网签价减去贷款额。其中网签价格为合同中房屋成交价格,也是网上签约授权委托书价格。需要注意的是,房子是精装修房,买卖合同中涉及三个价格:成交总价为房屋成交价格加上房屋装修款,这个价格为真实成交价;另外两个价格:一部分是房屋本身的成交价格即网签价格,另一部分是房屋装修款。
按照太原市的规定,开发商使用重点监管资金,以项目工程进度和资金使用计划为依据,按照主体工程结构达到地上“正负零”、主体工程三分之一、主体工程封顶、基本建成、项目竣工、综合竣工验收并完成不动产首次登记6个环节设置资金使用节点。
比如,项目投入开发建设的资金达到预售项目工程建设总投资的25%,且主体工程结构达到地上“正负零”,使用资金额度不得超过重点监管资金总额的30%;完成施工至建筑物主体工程三分之一,使用资金额度不得超过重点监管资金总额的40%;完成施工至建筑物主体工程封顶,使用资金额度不得超过重点监管资金总额的60%;建筑基本建成,预售人组织施工单位和监理单位三方验收,具备验收合格资料的,使用资金额度不得超过重点监管资金总额的80%;项目竣工并完成小区内服务于本预售项目的基础设施配套工程,预售人组织建筑、安装、装修等施工单位和监理单位验收,具备验收合格资料的,使用资金额度不得超过重点监管资金总额的97%;综合竣工验收备案并完成不动产首次登记的,解除资金监管。
如果严格按照资金监管账户交钱,这部分房款能完全监管到购房者顺利收房为止。
转自(山西晚报)
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