鼎级理财网(房地产行业目前利润有多大)
专栏
2023-12-02 02:35
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目录鼎级理财网,房地产行业目前利润有多大?
一般使用销售净利润率衡量利润水平,即项目净利润/销售收入(不含税),一般在6~12%之间。但房地产行业具有极强的金融属性,开发商更看重资金的投入回报——内部收益率IRR。
销售净利润率是个静态指标,相当于开发商卖房子收到100元钱,有多少钱归开发商拿走。这个指标不考虑开发商投入了多少钱、这些钱用了多长时间的。所以本身意义不是很大。
而动态指标内部收益率IRR——资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率,可以粗略认为是年化收益率,更能够反映出资金使用的效率。这才是开发商真正关注的指标。
IRR一般从十几、到几十、到几百,都有可能。对比银行存款利率、理财收益、股票投资收益,你才会感知到房地产是真正的暴利。
开发商是怎么做到的呢?
一、尽量使用杠杆,减少自有资金投入。
土地款靠前融,四证齐全后通过开发贷偿还前融,工程款由总包垫资或者开商票。这就是传说中的“空手套白狼”——开发商的资金投入一般只有土地款的三成,剩下的钱都是借的。所以说房地产是金融行业,而不是制造业。
二、采用预售制,加快回款。
一般正式开工后两个月左右,主体结构出正负零,在很多地方就可以预售了,至多不过等到地上几层。这样,开发商现金流很快就可以回正。
三、压缩工期
为了提高IRR,开发商在快周转上做到了极致:产品标准化,全国就那么几个户型;压缩前期报批时间;提前入场做地勘和土方。真正能够耐心打磨产品的开发商越来越少,而品质也成为奢望。
所以,过去开发商一般在开盘后几个月即现金流回正。那时候IRR达到几十是很正常的,比传统行业暴利太多了。
从去年开始的民营房地产企业大规模的暴雷,就是因为掐断了它们的现金流。2020年的三条红线政策大大限制了开发商的融资行为;招拍挂土地款要求提供自有资金证明,不允许使用任何形式的借款;开发商暴雷和市场下行相互促进、恶性循环,影响了销售回款。现金流迟迟无法回正,IRR就会大为降低,开发商也就不赚钱了。
前几天住建部说有条件的可以现售,也就是现房后再销售,那就极大的影响了现金流回正,引起了坊间热议。真要这么做,那么就是给尚未暴雷、疲于应付的开发商们又一重击。
最近有什么好的连续剧或电影推荐一下?
很高兴回答这个问题。近年来随着国内经济的高速发展和人们生活水平的逐步提升,大家已经远远不满足于眼前的温饱,进而更趋向于追求精神方面的体验。下面给各位老铁推荐几部高颜值超炫的古装电视剧,不管你是喜欢帅哥还是美女,爱修仙还是黑化的魔法,剧中都能找到共鸣。第一部《三生三世枕上书》高伟光、迪丽热巴主演的玄幻仙侠古装爱情电视剧。大致讲了青丘国又有个美女在野外修行的时候被一头妖兽攻击,然后恰好被路过的天国帝君东华哥哥英雄救美。后来东华和邪恶的妖君缈落打架受了重伤,自知命不久所以给心爱的白凤九写了一份枕上书。最后正义战胜了邪恶,两人有情人终成一对神仙眷侣。第二部《绝代双骄》这个剧演了很多个版本,这个2020年的版本加入了很多搞笑、青春、特效等元素,讲的是自称“天下第一聪明人”小鱼儿和花无缺本来是亲兄弟却被必成仇人,但相遇相识后,一起走江湖并平息江湖恩怨的故事。第三部《天醒之路》陈飞宇、程潇主演的古装武侠网剧。讲的是摘风武院的学生经历种种艰险,在点魄大会上夺魁,并踏上天醒之路的故事。好的电视剧或者电影是一场视觉盛宴,更是精神的一场美好体验。我觉的如果一部电影或者电视剧如果能让观众幻想自己就是剧中的某个角色,产生共鸣,那我觉得就是一部很优秀的作品。
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鼎级理财网,房地产行业目前利润有多大?
一般使用销售净利润率衡量利润水平,即项目净利润/销售收入(不含税),一般在6~12%之间。但房地产行业具有极强的金融属性,开发商更看重资金的投入回报——内部收益率IRR。
销售净利润率是个静态指标,相当于开发商卖房子收到100元钱,有多少钱归开发商拿走。这个指标不考虑开发商投入了多少钱、这些钱用了多长时间的。所以本身意义不是很大。
而动态指标内部收益率IRR——资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率,可以粗略认为是年化收益率,更能够反映出资金使用的效率。这才是开发商真正关注的指标。
IRR一般从十几、到几十、到几百,都有可能。对比银行存款利率、理财收益、股票投资收益,你才会感知到房地产是真正的暴利。
开发商是怎么做到的呢?
一、尽量使用杠杆,减少自有资金投入。
土地款靠前融,四证齐全后通过开发贷偿还前融,工程款由总包垫资或者开商票。这就是传说中的“空手套白狼”——开发商的资金投入一般只有土地款的三成,剩下的钱都是借的。所以说房地产是金融行业,而不是制造业。
二、采用预售制,加快回款。
一般正式开工后两个月左右,主体结构出正负零,在很多地方就可以预售了,至多不过等到地上几层。这样,开发商现金流很快就可以回正。
三、压缩工期
为了提高IRR,开发商在快周转上做到了极致:产品标准化,全国就那么几个户型;压缩前期报批时间;提前入场做地勘和土方。真正能够耐心打磨产品的开发商越来越少,而品质也成为奢望。
所以,过去开发商一般在开盘后几个月即现金流回正。那时候IRR达到几十是很正常的,比传统行业暴利太多了。
从去年开始的民营房地产企业大规模的暴雷,就是因为掐断了它们的现金流。2020年的三条红线政策大大限制了开发商的融资行为;招拍挂土地款要求提供自有资金证明,不允许使用任何形式的借款;开发商暴雷和市场下行相互促进、恶性循环,影响了销售回款。现金流迟迟无法回正,IRR就会大为降低,开发商也就不赚钱了。
前几天住建部说有条件的可以现售,也就是现房后再销售,那就极大的影响了现金流回正,引起了坊间热议。真要这么做,那么就是给尚未暴雷、疲于应付的开发商们又一重击。
最近有什么好的连续剧或电影推荐一下?
很高兴回答这个问题。近年来随着国内经济的高速发展和人们生活水平的逐步提升,大家已经远远不满足于眼前的温饱,进而更趋向于追求精神方面的体验。下面给各位老铁推荐几部高颜值超炫的古装电视剧,不管你是喜欢帅哥还是美女,爱修仙还是黑化的魔法,剧中都能找到共鸣。第一部《三生三世枕上书》高伟光、迪丽热巴主演的玄幻仙侠古装爱情电视剧。大致讲了青丘国又有个美女在野外修行的时候被一头妖兽攻击,然后恰好被路过的天国帝君东华哥哥英雄救美。后来东华和邪恶的妖君缈落打架受了重伤,自知命不久所以给心爱的白凤九写了一份枕上书。最后正义战胜了邪恶,两人有情人终成一对神仙眷侣。第二部《绝代双骄》这个剧演了很多个版本,这个2020年的版本加入了很多搞笑、青春、特效等元素,讲的是自称“天下第一聪明人”小鱼儿和花无缺本来是亲兄弟却被必成仇人,但相遇相识后,一起走江湖并平息江湖恩怨的故事。第三部《天醒之路》陈飞宇、程潇主演的古装武侠网剧。讲的是摘风武院的学生经历种种艰险,在点魄大会上夺魁,并踏上天醒之路的故事。好的电视剧或者电影是一场视觉盛宴,更是精神的一场美好体验。我觉的如果一部电影或者电视剧如果能让观众幻想自己就是剧中的某个角色,产生共鸣,那我觉得就是一部很优秀的作品。
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