房贷利率计算公式(你知道银行按揭的利息是怎么算吗)
专栏
2023-11-06 11:32
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目录房贷利率计算公式,你知道银行按揭的利息是怎么算吗?
银行还款它有两种模式。
第一种等额本息
等额本息就相当于每个月的月供,跟利息都在一起,还一个月是一个月。
用等额本息的方法来还款的时候,每月应还的还款数额(本金+利息)=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]。
打个比方说,我贷款了1万元,贷款1年,月利率为1%,那么我每月应还的还款数额=[10000×1%×(1+1%)^12]÷[(1+1%)^12-1]≈888.49元。
而其中第一期贷款应还利息就应该是100元,应还本金就是788.49元。所以第一期过后,我仍欠有9000元,所以我们第二期应还的利息就变成了9000×1%=90元。
等额本金,其实就是在客户还款的时候,在还款期内把贷款总额进行等分,然后每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。
第二种等额本金
等和本金就相当于越还越少,前期利息高,后期慢慢的往下减。
等额本金有一个好处就是随着你不断的还款,因为每月还款本金是固定的,所以利息就会越来越少,还款压力也就会越来越小。
等额本金计算公式
采取等额本金的还款方式的话,每月还款金额=(贷款本金÷还款月数)+(本金-已归还本金累计额)×每月利率。其中每月本金=总本金÷还款月数,每月利息=(本金-累计已还本金)×月利率。
打个比方,我贷款了1万元,贷款期限为1年,月利率为1%,而我已经还了3千元,那么我之后一个月的还款金额=(10000÷12)+(10000-3000)×1%≈903.33
总体来说,也就是第一种有助于提前还款
因为你每个月还固定的利息跟本金,后期提前还款可以省点利息
第二种提前还款划不来,但是好处就是总利息要少的多。
等额本金就相当于每个月的利息开始都比较高,然后每个月递减,还个几年以后,月供都相对的减少很多,这种呢你提前还款就划不来了,因为以前期还的利息都比较高。相当于先息后本了@悟空问答
100万房贷30年利息计算详细公式?
利息总额646791.67元。如按等额本金还贷利率4.3%,每月还本金2777.78,首月利息=1000000×(4.3%÷12)=3583.33;次月利息=(1000000-2777.78)×(4.3%÷12)=3573.38,依次类推30年利息646791.67。
房贷利率是怎么算的?
在中国,房贷可能是最为特殊的贷款,因为房贷采用按揭方式,每月必须缴纳足额固定或非固定款项,而一般贷款采用的是到期还本的方式,这就产生一个问题,金额相等的一笔贷款,房贷的时间成本是不是要比一般贷款大得多?
比如:
小白借小黑1200元人民币,约定一年后还款(2018年4月15日-2019年4月14日)如果分期还款(类似于月供)的方式,小白是这样还的:
1月、2月、3月……12月:100元、100元、100元……100元(月还款100元);
如果一次性还本付息,那么小白会在2019年4月14日还款1200元人民币。
比较一下,你也会发现了,如果小白一次性还本付息,那么后面2、3、4……12月可以用本应月供的钱来进行投资啊,现在货币基金的收益率是4%左右,你来算算把这笔钱用来投资可以产生多少收益?(算过一遍你可能会有一声惊呼,哇!)
目前5年期以上银行贷款利率是4.9%,贷款100万,20年,我们采用两种方式贷款:
第一种是普通贷款,到期一次性还本付息100万×(1+4.9%)^20=260.32万;
第二种是按揭贷款,采用等额本息方式,月还款额6544.44元。
4.9%是年利率,第一种普通贷款采用的是复利计算本身无可非议,而按揭贷款是采用年利率下的按月还款方式,那么这样4.9%的按揭贷款利率是不是低估了呢?
其实并不是这样的,房贷的还款方式分为两种:等额本金和等额本息,两种还款方式的年利率其实都已经将时间成本考虑在内。
说到这里可能大家都头晕了,我们该怎么去理解?
等额本息还款公式:
等额本金还款方式:
我们可以发现,无论是等额本金还是等额本息,两种还款方式都采用的是月利率计算(月利率=年利率÷12),这就告诉我们等额本金、等额本息下的房贷利率已经把时间房贷成本计算在内。
如果不信,我们来计算下吧!
第一种是普通贷款,到期一次性还本付息100万×(1+4.9%)^20=260.32万。
第二种是按揭贷款,采用等额本息方式
可以看出20年的等额本息按揭还款,累计还款金额是157.06万左右,而采用普通贷款到期一次性还本付息是260.32万,有没有发现普通贷款金额比按揭贷款的还要高,这当中的差额其实就是月供的时间成本。
所以按月还款方式为主的房贷利率并没有被低估,目前商业贷款的基准利率是4.9%,如果你在一二线城市利率可能会有上浮,如果在三四线城市则可能享受到优惠利率,距离2014年6.96%的高点还有空间。
我在2017年3月29日《真相:20年的房贷,其实你只用还12年!》一文当中计算过:由于通货膨胀,20年间贬值了1000%,换句说2016年的11块钱只相当于1996年的1块钱。
20年的房贷,用商业贷款其实你真正还款时间才15年左右,但是实际上目前许多人采用的是公积金贷款,利率更低,目前是3.25%左右,所以用公积金贷款其实你真正还款时间才12、13年左右!
对于买房的人来说,能够贷款买房的尽量贷款,因为通货膨胀会消化你的负担。
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房贷利率计算公式,你知道银行按揭的利息是怎么算吗?
银行还款它有两种模式。
第一种等额本息
等额本息就相当于每个月的月供,跟利息都在一起,还一个月是一个月。
用等额本息的方法来还款的时候,每月应还的还款数额(本金+利息)=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]。
打个比方说,我贷款了1万元,贷款1年,月利率为1%,那么我每月应还的还款数额=[10000×1%×(1+1%)^12]÷[(1+1%)^12-1]≈888.49元。
而其中第一期贷款应还利息就应该是100元,应还本金就是788.49元。所以第一期过后,我仍欠有9000元,所以我们第二期应还的利息就变成了9000×1%=90元。
等额本金,其实就是在客户还款的时候,在还款期内把贷款总额进行等分,然后每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。
第二种等额本金
等和本金就相当于越还越少,前期利息高,后期慢慢的往下减。
等额本金有一个好处就是随着你不断的还款,因为每月还款本金是固定的,所以利息就会越来越少,还款压力也就会越来越小。
等额本金计算公式
采取等额本金的还款方式的话,每月还款金额=(贷款本金÷还款月数)+(本金-已归还本金累计额)×每月利率。其中每月本金=总本金÷还款月数,每月利息=(本金-累计已还本金)×月利率。
打个比方,我贷款了1万元,贷款期限为1年,月利率为1%,而我已经还了3千元,那么我之后一个月的还款金额=(10000÷12)+(10000-3000)×1%≈903.33
总体来说,也就是第一种有助于提前还款
因为你每个月还固定的利息跟本金,后期提前还款可以省点利息
第二种提前还款划不来,但是好处就是总利息要少的多。
等额本金就相当于每个月的利息开始都比较高,然后每个月递减,还个几年以后,月供都相对的减少很多,这种呢你提前还款就划不来了,因为以前期还的利息都比较高。相当于先息后本了@悟空问答
100万房贷30年利息计算详细公式?
利息总额646791.67元。如按等额本金还贷利率4.3%,每月还本金2777.78,首月利息=1000000×(4.3%÷12)=3583.33;次月利息=(1000000-2777.78)×(4.3%÷12)=3573.38,依次类推30年利息646791.67。
房贷利率是怎么算的?
在中国,房贷可能是最为特殊的贷款,因为房贷采用按揭方式,每月必须缴纳足额固定或非固定款项,而一般贷款采用的是到期还本的方式,这就产生一个问题,金额相等的一笔贷款,房贷的时间成本是不是要比一般贷款大得多?
比如:
小白借小黑1200元人民币,约定一年后还款(2018年4月15日-2019年4月14日)如果分期还款(类似于月供)的方式,小白是这样还的:
1月、2月、3月……12月:100元、100元、100元……100元(月还款100元);
如果一次性还本付息,那么小白会在2019年4月14日还款1200元人民币。
比较一下,你也会发现了,如果小白一次性还本付息,那么后面2、3、4……12月可以用本应月供的钱来进行投资啊,现在货币基金的收益率是4%左右,你来算算把这笔钱用来投资可以产生多少收益?(算过一遍你可能会有一声惊呼,哇!)
目前5年期以上银行贷款利率是4.9%,贷款100万,20年,我们采用两种方式贷款:
第一种是普通贷款,到期一次性还本付息100万×(1+4.9%)^20=260.32万;
第二种是按揭贷款,采用等额本息方式,月还款额6544.44元。
4.9%是年利率,第一种普通贷款采用的是复利计算本身无可非议,而按揭贷款是采用年利率下的按月还款方式,那么这样4.9%的按揭贷款利率是不是低估了呢?
其实并不是这样的,房贷的还款方式分为两种:等额本金和等额本息,两种还款方式的年利率其实都已经将时间成本考虑在内。
说到这里可能大家都头晕了,我们该怎么去理解?
等额本息还款公式:
等额本金还款方式:
我们可以发现,无论是等额本金还是等额本息,两种还款方式都采用的是月利率计算(月利率=年利率÷12),这就告诉我们等额本金、等额本息下的房贷利率已经把时间房贷成本计算在内。
如果不信,我们来计算下吧!
第一种是普通贷款,到期一次性还本付息100万×(1+4.9%)^20=260.32万。
第二种是按揭贷款,采用等额本息方式
可以看出20年的等额本息按揭还款,累计还款金额是157.06万左右,而采用普通贷款到期一次性还本付息是260.32万,有没有发现普通贷款金额比按揭贷款的还要高,这当中的差额其实就是月供的时间成本。
所以按月还款方式为主的房贷利率并没有被低估,目前商业贷款的基准利率是4.9%,如果你在一二线城市利率可能会有上浮,如果在三四线城市则可能享受到优惠利率,距离2014年6.96%的高点还有空间。
我在2017年3月29日《真相:20年的房贷,其实你只用还12年!》一文当中计算过:由于通货膨胀,20年间贬值了1000%,换句说2016年的11块钱只相当于1996年的1块钱。
20年的房贷,用商业贷款其实你真正还款时间才15年左右,但是实际上目前许多人采用的是公积金贷款,利率更低,目前是3.25%左右,所以用公积金贷款其实你真正还款时间才12、13年左右!
对于买房的人来说,能够贷款买房的尽量贷款,因为通货膨胀会消化你的负担。
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