养老保险股(分红型保险到六十给养老钱是真的吗)
专栏
2024-04-24 18:18
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目录- 养老保险股,分红型保险到六十给养老钱是真的吗?
- 支付宝养老保险靠谱么?
- 工行农行中行建行将推出养老储蓄?
- 养老保险到底有没有用?
- 养老地产与传统地产的区别是什么?
- 发现养老保险个人账户的一年期利息非常高难道是天上掉馅饼么?
- 养老保险该不该交?
养老保险股,分红型保险到六十给养老钱是真的吗?
首先,我们要明确的知道,分红型的保险也是属于理财方式的一种,银行的分红型保险在保证年限的情况下,是拥有固定收益的;
其次,分红型保险能分到多少钱,是根据保险公司的经营状况来决定的,但根据相关的规定保险公司的70%利润是必须分配给客户的,但每年的利润有多少,这一点就很难确定了;
第三,分红型保险还具有意外保障功能,保障与理财并举,要知道保险是一种风险非常低的理财产品,所以在收益上肯定不如其他高风险的产品,比如:股票、基金,因此要想通过分红型保险来获取高额的收益,那肯定是不现实的。
支付宝养老保险靠谱么?
购买商业养老保险,一定要仔细对比性价比。
距离领取养老金时间还有25年,每周定投300元,到达60岁开始每月可以领取609.22元。其实如果我们不经过计算,感觉未来收益是自己投入的一倍多,而且可以供养到去世,还是非常划算的。
特别是商业养老保险和职工基本养老保险不一样,万一参保人去世商业养老保险可以返还“保单现金价值”或者“已经缴纳保费”两者中的最大者,也就是贯彻不吃亏的原则。如果我们寿命比较长寿,可以永远地领取这份养老金。
对于商业养老保险,只要保单成立,个人又不主动撤销,这份保单就会永远执行下去,由银保监会监督。即使时过境迁,未来保险公司倒闭也会有银保监会指定“接盘侠”。可以说,商业养老保险是非常靠谱的。
这么靠谱的事情,也有一个缺点就是收益率比较低。我们通过付出和回报就能看到了:
按照每月300元的标准缴纳25年,我们共需要付出9万元的保险费。
到达60岁以后,每月领取609元养老金,一年实际上是7308元,直至领取到80岁,差不多累积能够领取14.62万元。
这一份投资,如果我们不考虑保险公司收取任何费用的话,年化收益率只有2.16%。
也就是说我们自己存一笔钱,每年收益率是2.16%,利滚利。存上25年以后,每年自己提取7308元,到80岁时能够恰好领取完毕。
很多人清楚,现在我们的大额存单、储蓄式国债收益率一般在4%以上,像一些银行理财产品收益率甚至能达到5%以上。
每年货币都会出现一定程度的贬值,比如说物价在快速增长,像1月份青菜价格同比上涨了10%以上。与人们生活密切相关的消费品和服务往往增幅跟社会平均工资相关,增长速度要远高于工业产出消费品。25年的时间,物价绝对会增加好几倍。
商业保险公司的养老金是按照参保时合同计算约定执行。25年以后,每月600多元的养老金,会持续发放不会变化的。这种状况会一直持续到80岁,也就是45年以后。45年以后物价又涨到什么程度?更不好说了。
一般来说,对于普通收入的劳动者,还是建议根据自己的收入水平,参加职工基本养老保险。职工基本养老保险的待遇跟社会平均工资相挂钩,退休时领取退休上年度社会平均工资的一定比例,社会平均工资是最具保值增值能力的。
退休以后,我国的退休人员养老金还会根据社会平均工资增长和物价情况进行年年调整,确保老人们的生活水平。
什么条件下可以购买商业养老保险呢?当我们收入水平非常高,至少每月工资收入超过300%的职工养老保险缴费上限以后,再考虑配备商业养老保险。而且首选建议选择税延型商业养老保险,更加公开透明,而且可以暂时避税。可比普通的商业养老保险划算的多了。不过税延型养老保险,配置额度只有每月1000元,超出额度以后再购买普通商业养老保险才是正确的程序。
综上所述,商业养老保险虽然靠谱,但是收益率一般比较低,并不适合中低收入的人群。建议大家还是首先将社会养老保险配置好。
工行农行中行建行将推出养老储蓄?
好消息,5月13日工农中建四大行拟率先开展养老储蓄试点,本产品期限比较长,收益稳定,本息有保障。
什么是养老储蓄?在很多发达国家和发展中国家的许多民众,为了自己老了以后有个依靠,
在年轻的时候把自己所赚取的钱,除了日常所用的开支,剩下的钱自己再存进银行吃利息,
等到自己老了以后,无法工作,再把钱取出来度过余生后半辈子的生活。
养老储蓄产品的特点?本次试点的养老储蓄,因为含“储蓄”二字,所以在本质上属于标准的银行存款,
并适用于《储蓄管理条例》和《存款保险条例》,最高偿付限额不超过50万,所以它的安全性毋庸置疑,保本保息妥妥的。
期限分为四档:5年期、10年期、15年期和20年期。
什么是银行定期存款?定期存款,我们也可以叫作定期存单,是银行与存款人已经约定好了,存款期限,存款利率,到期后来支取本息。
定期存款的期限分为三个月,六个月,一年,两年,三年,甚至五年,
定期存款的时间越长,对应的存款利率也会越高。
一些地方性银行利率普遍要高于工农中建四大国有银行。
养老储蓄的利息比定期存款利率高吗?现在我国的定期存款,一年期定期存款利率为2.1%,二年期定期存款利率为2.8%,三年期定期存款利率为3.35%,
尽管目前尚未披露,但有业内权威人士分析,养老储蓄利率定价很可能会参照储蓄国债制定,但有可能高于同期储蓄国债利率。
从4月10日发行第一二期电子式储蓄国债看,3年期利率3.35%,5年期利率3.52%,
那么养老储蓄有可能3年期利率为3.5%,5年期利率为3.8%,反正要比银行的定期存款要高。
我们要养成存钱的好习惯只有年轻时多挣点钱,一年存3万,十年就有30万,三十年就有差不多100万,
到了老了,才可以老有所依,如果在银行里能够存下100万,
将了老了,就可以吃利息躺平,然后自己种些小菜吃完全没问题,
生病也不怕,随时可取,有了100万存款完全可以安稳地过完后半辈子,也不用为子女操心了。
写在最后我国老龄化人口日益严重,老年人也是大家关心的人群,让老年人能够老有所依,安稳地度过晚年。
养老保险到底有没有用?
养老保险肯定是有用的,至于你担心的几个问题,我说说我的看法。
第一,担心延迟到65岁退休,自己领不了多少年养老金,是不是不划算。首先,目前国内还是60岁退休,即便延迟退休到65岁,很多国家其实早就是65岁退休。比如日本,正在研究进一步提高到70岁退休。还有瑞士这样的高福利国家,也是65岁退休。
随着生活条件,医疗条件等改善,人类的平均寿命也会提高。比如中国,1975年的时候平均寿命只有65岁左右,1990年增加到了68岁左右,30年后的今天,2020年的人均预期寿命达到了77岁。所以,等到80后退休,也就是二三十年后,人均寿命肯定会比现在更高。
所以,这个方面的担心其实没有太多必要。
第二,政策的不确定性,担心养老金不够用。这方面是有可能,但是这是国家层面要解决的问题。延迟退休的目的之一,就是为了解决养老金不足的问题。当然还有其它的解决方式。但是总的来说,养老金不足虽然会面临问题,但是这不是我们需要过于担心的问题,国家层面会想办法。
为了降低未来养老金政策的不确定性,现在国家层面也在提倡通过商业养老保险、养老目标基金等个人养老金储备方式,来补充养老金。所以,更合理的方案,是通过社保养老金解决基本养老需求,再通过商业养老金、养老目标基金等个人养老金储备渠道,提高养老金水平。
第三,国家保障制度完善,即便不交,国家也不会不管你。这个想法真是“很傻很天真”。这跟不劳而获没有区别。
说实话,如果到时候你真的流落街头,吃不上饭,我相信国家肯定不会不管你。
但是这种情况下,国家即便管你,你觉得能给你提供什么水平的保障。凭什么别人交了保险的,要跟你享受同样等级的待遇,这是不可能的。
就好像,现在即便没有失业保险,没有社保,国家也会给你低保,但是,你愿意靠吃低保过活吗。说白了,这个社会,如果只是不想饿死,太容易了。但是要活得有品质,却不容易。
如果我们自己都不支持缴纳养老保险,国家的社会福利制度又怎么可能完善得起来。
所以,你所担心的这些问题,大可不必。只是在社保养老之外,还应该有更多的养老金储备,这倒是必须的。
养老地产与传统地产的区别是什么?
所谓养老地产,是“养老+地产”的一种复合地产,这种模式是将房地产开发与创造老年消费生活方式密切结合,将房地产业和养老相关产业进行整合,从而将养老养生的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中,为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合性的老年人居生活,它既是养老地产的一部分,又是地产发展形态的新突破。
养老地产的这一典型特征决定了其开发模式的多样化,不过目前看来,主要以嵌入式开发、酒店式开发、乡村式开发和复合式开发为典型开发模式。接下来我们详细解读。
1.嵌入式开发模式
(1)嵌入式开发模式的特点
嵌入式开发是指开发投资企业借助周边的环境与生态资源,在新建的大型住宅项目划分出部分地块作为养老组团进行建设,为其提供配套设施和相关服务内容(如养老公寓的适老化设计以及提供医疗护理、文体娱乐、精神慰藉等相关养老服务),以此概念吸引购房者或投资者。
嵌入式养老地产开发模式通常由大型房地产开发商投资建设,为获得相对低廉土地价格,选址往往远离城市。因此交通不够便捷,周边相对缺乏医院、超市、银行等基础服务设施。随着逐步完善的项目配套,以及通过项目概念吸引客群,提高产品知名度,随之带动其周边地价的增长,从而提升周边的基础设施环境。
大部分楼盘会在地产项目基本成熟之后,再在其中的养老组团配备相关的养老服务(如养老组团应当具备的医疗护理、活动中心、生态公园等)。于是便可以降低配套设施的建设数量,促进养老组团同社区的其他组团共享服务资源。
此种模式中的养老公寓通过产权式销售以获取产权收益,由于其模式成熟易复制,有利于资金快速回笼,投资回收期较短,开发风险较小,因而受到大多的房地产企业开发建设养老产品的青睐。
但同时也存在一定的弊端,例如采用这种模式不能很好的挖掘养老产业的利润点,也会因此无法享受持有物业所带来的增值与溢价收入。
综合来说,嵌入式养老地产开发模式是国内开发养老地产的一种比较常见的方式,有利于地产开发商走差异化产品路线,吸引新的客户群体。要想做成此种模式的成功案例,应当首先在规划开发时,以居家养老方式为基础,将养老组团划分为小型居住组团,控制老年人的比例在适当的范围内;同时还要分别依据养老群体、准养老族以及其子女设计满足不同消费需求的产品形态,以构建复合型的社区空间网络。
养老地产嵌入式开发模式
(2)典型案例
万科的良渚文化村是作为一个较为成功的案例。其选址位于杭州市区西北部,与市中心相距18公里,区位紧邻4A级良渚古城遗址、大美丽洲旅游中心区等,拥有丰富的自然生态优势与人文历史资源。其中文化村占地667公顷,基础设施配套十分齐全,包括良诸美食街、玉鸟流苏步行街、白鹭洲酒店、随缘嘉树医院、幼儿园、公共巴士、蔬菜市场等。
万科的良渚文化村俯瞰图
2011年,杭州万科的第一个养老社区随园嘉树落地余杭良渚,并于2013年首次开盘。项目占地100亩,建筑面积63853㎡,规划建设58937㎡的健康公寓(占用地面积的93%),5381㎡的公共配套(不计容),和4571㎡的“金十字”养生休闲区(占用地面积的7%),容积率为1.0,绿地率为35%,建筑密度22.73%。健康公寓是共17栋5~6层多层产品,其中1栋为需要辅助的老人护理区,共包含96个床位,1栋康复中心,其余15栋为生活自理老人生活区域,分为75㎡、100㎡、111㎡三种户型,共575套房源。另外,社区还配有地下车库11073㎡,提供230个车位。
随园嘉树配备二十四小时特色管家服务,涵盖了多项服务内容,可简要概括为“智能社区、健康管理、舒适生活、尊荣享受”四大板块,处处体现出对于老年人的人性关怀服务。配套有完备的康复中心和养生场所,创造具有养老性照料关怀的开放性空间。
万科良渚文化村随园嘉树项目
随园嘉树俯瞰图
随园嘉树布局示意
随园嘉树内部空间
周边先期已建成若干个住宅项目、度假式酒店以及良渚文化博物馆等公共设施,使得随园嘉树依托整个“大良渚”的优美环境和成熟配套,为老年公寓的打造提供了得天独厚的有利条件。
2.酒店式开发模式
(1)酒店式开发模式的特点
随着酒店行业的发展逐步面临困境,各酒店纷纷采取措施寻求产品升级或市场转型,想要将过剩的产能转移部分到其他行业,实现行业内部的可持续发展。其中酒店业与养老产业的结合恰如其分,成为市场上一种新兴产品类型,既可以实现酒店的转型发展,有有助于缓解国家的养老负担,因而具有蓬勃的生命力。
酒店式养老地产的开发是其顺应当前的老龄化社会需求而兴起的新型业态。即是在酒店先前发展的业态基础上,以酒店资源作为载体、引入养老行业所需配备的服务体系,从而形成一种新型的复合地产开发模式。
养老地产酒店式开发模式
此种酒店式养老型住宅以酒店建筑为载体,具有独特的物理空间结构和服务优势:一是养老公寓本身在空间规划设计上就同公寓式酒店相似,因而具备产业转型的优势条件。二是酒店的服务管理形式与养老公寓有相通之处,可以将很多经验都引入养老服务体系之中。
酒店式养老模式主要具有两大特色,即生活托管和星级住宿。这种模式通常是按照星级酒店的标准进行设计打造,由其自身的管理团队作为物业管理中心,提供住户较高标准的优质生活环境,以及长租型的适老性公寓和专业化的酒店式养老服务。
此种模式集养老、酒店、护理、服务等多种业态的适老功能,在长期为住户提供居住环境的基础上,支持医疗保健、购物餐饮、文体娱乐、物业管理等综合性服务。
酒店式养老模式既兼顾了居家养老所需求的优良环境,又发挥了机构养老医疗护理方面的配套优势,实现老年人对于高水准、一站式的养老需要。
由于此种模式的客群多中老年人,虽然能够为其提供星级酒店的管理服务,但由于普通服务人员缺乏对老年人生理、心理特征的了解,往往不能为老人提供区别于星级服务的养老服务。因此,在酒店转型为养老产业时,对酒店物业的适老化设计及对工作人员的养老服务培训至关重要。
酒店式养老地产的主要盈利来源包括其经营的收益、酒店入住权盈利以及酒店物业持有的增值收益。由于较高的资金要求、较长的投资回报期,通过持有产权和专业化管理有利于获取后期运营的持续收入和打造服务运营的品牌效应。
(2)典型案例
九华山庄坐落于北京市昌平区小汤山镇,由北京九华山庄集团股份有限公司开发,规划总占地2000多亩,总建筑面积160万平方米,自1998年开始运营,为综合型园林式度假村。当时主营的业务为温泉及保健养生,经营面积6万平方米;1999年,在继续拓展休闲度假市场的同时,九华山庄全力进军会议市场,会议接待逐渐成为九华山庄的核心业务。并于一年后,成为北京市郊区度假酒店中第一个年营业额突破亿元的企业。
2002年,九华山庄进一步扩展至健康体检领域,总营业面积增至15万平方米,年营业收入突破2亿元,总资产规模增至16亿元。
随后的2012年,九华山庄正式进军养老产业,并将定位调整在度假、会展和养老三种酒店类型,其中养老酒店占据绝对比重。2012年11月,九华集团在九华山庄一期旧址上建设九华国际养生公馆,该项目一期包括两栋养老公寓楼,分别为5号公馆和15号公馆。截至2015年1月,5号公馆入住率接近100%。15号公馆也于2014年6月开始正式对外出租,当时入住率达到40%。
九华山庄养老公寓产品形态为小高层、高层,其中小高层为经营超期的酒店改造而成。室内单人床、装修风格是客户普遍认可的,此外,走廊层高过低、颜色过于素淡及推拉式浴缸设计是客户反馈集中、项目未来调整的方向。
项目采取“养老酒店”,就是在酒店的模式和品质下做专业养老服务。它是以酒店为服务载体,以养老为主要功能,以全程医养结合为核心特色,以温泉等特色养生项目为主要亮点的新型养老机构。九华山庄通过酒店的物业改造做医养结合的养老机构,在产品形态上得到认可,反映了当前老年人的养老需求。
2017年8月,碧桂园收购九华山庄。
3.乡村式开发模式
(1)乡村式开发模式特点
此种模式主要是由项目开发商和相关政府进行合作开发养老地产,通过利用乡村的自然景观资源及人文资旅游源结合养老服务进行整合开发。
具体操作是开发商和地方政府首先签订双方协议,乡村的农户依照基本需求及“一户一宅”的建房原则获得宅基地,由项目开发商对房房屋进行统一的规划建造,并为其配备相应的基础生活设施等。
此外,基于养老项目的对于环境品质的需求,开发商还需对村庄环境进行综合整治,建设医疗服务、文体娱乐等一系列配套设施,同时开公共发景观空间提供服务。建成后建筑一般为三层左右,在合同约定的期限内,楼下空间仍供农户居住,楼上空间的使用权归开发商所有。其建设所需全部资金由开发商进行支付,由开发商以农家乐住宿的形式对外进行租售。
与分时度假产品类似,置业投资者或者游客购买此类的养老产品,在约定的年限内可以入住,实际上获得的是该住宅的使用权。投资者或游客可以选择不定期或长期居住,也可以请开发企业将其租赁代为管理,以此获得租金收益。年限结束将由所有权人——农户对使用权进行收回。
养老地产乡村式开发模式
此种模式的其主要客源市场主要为生活可自理的自助型老人,一般是居住在城市的中产阶级的老人,他们往往向往乡村所具有独特的气质:良好的区位环境、优质的旅游资源,或者某种悠闲的生活节奏。
部分乡村式养老地产选址邻近风景名胜附近,通过旅游景区的知名度来提升养老项目的特色,以此获取市场客源,满足老年人提高生活质量,亲近大自然的养老需求。
开发商可在此类项目中增加互动体闲娱乐项目来实现部分养老期待,在养老旅游时代来临之际,使得游客可以更多的享受独特的休闲环境与人文氛围,从而打造集居住、娱乐、游览为一体的度假养老项目,增加品牌的吸引力以及项目的价值度。
(2)典型案例
浙江九思村城仙居是由浙江联众有限公司于浙江临安兴建的新型养老模式下的养老产品。其选址坐于浙江省4A级景区——天目山,主要原因在于借助天目山独特的景观气候条件打造优质环境品质。
浙江联众跟当地政府合作,利用九思村周边的农村闲置资源,开发建设养老度假产业。在江浙一带,这种模式产生了广泛的发展,投入了众多的社会资本、人力物力。
其建设标准是由项目公司出资基于统一的标准对房屋进行重建或修缮,将该物业的分时度假权益或是一定年限的使用权销售给老年度假者(原先的住宅产权仍归村民所有,其可自由选择两间进行居住,同时经营一楼餐厅,其余的房间的使用经营权归联众所有,由其统一管理销售)。
联众集团旗下的“城仙居”乡村度假连锁体系,可采取交换模式,供给老年客户可选择任意旗下产业进行居住或出租。目前的建成项目有临安立塔人家、大有桂谷、西坑云海、九思湖畔等,浙江联众同时也计划在千岛湖畔、莫干山脚等地投资开展城仙居的项目开发。
4.复合式开发模式
(1)复合式开发模式特点
复合式养老地产通常以养生乐活为导向、相关配套与延伸产业作为支撑,为实现养老需求,以高度集合的土地资源和专业化服务而形成的一个多功能的聚集区。
纵向来看,养老地产涵盖老年人的整个生命周期:从独立生活区、协助生活区、专业护理区到临终关怀区等为老人提供全方位服务;横向则包含舒适居住、医疗康复、养老乐活、高端护理、文体活动、购物商场等配套的功能业态。
由于其投资金额与项目规模较大,开发建设复合型养老地产时往往采取分期建设方式。例如可以先预留部分用地建设部分型养老住宅和服务设施,在项目运营一段时间后再依据前期需求置入更多的养老产品以及设施服务等。
养老地产复合式开发模式
复合式养老地产一般选址拥有相对便宜的地价的城市边缘区。通过出售部分养老住宅产品的产权,有利于开发企业快速的回笼前期建设资金,并将部分利润随之投资配套服务,以此维持养老项目可持续运营。
此种模式吸引的客源类型多样,既可以购买产权也可以购买养老服务,本地居民和异地养老者也均可以购买养老产品。在产品形态上,项目的盈利方式主要通过纯地产销售项目以及依靠出租产品获得,其次通过提供养老服务,实现老人的养老需求,提升晚年生活的幸福感和充实度。
在项目整体的规划布局上,通过将不同的住宅产品类型进行合理分区,以保证其空间使用的独立性,避免其间相互干扰。由于功能定位以及复合性规划,对土地资源的需求量较大——养老住宅需要配备疗养场所、护理中心、商业餐饮、文娱设施等多种活动场所,为了实现与旅游地的环境协调,其一般选择低密度的开发形式。
总而言之,复合式养老地产拥有较长的开发周期和较大的投入资金,选择此种模式前需充分考虑市场前景及自身资源等影响因素。且相对简单的产品线来讲,涉及的相应的管理运营的类型较多。因为复合式养老地产项目建设时间较长,对开发商的资金要求、运营资质以及团队管理水平都提出了较高的挑战。
(2)典型案例
绿城乌镇雅园位于长三角腹地,以长三角地区的中高端阶层的老年客群为目标客户群。它坐落于国家5A级景区——乌镇,项目总面积约为60万平方米,采用的是新民国建筑风格,以原生态自然景观,加以江南园林式造林手法,诗情画意,师法自然。项目规划有单层别墅、多层公寓、小高层公寓等多种产品类型。
乌镇雅园总体布局
该项目分结合场地的湖泊等生态资源,围绕白马湖布局,开发三类产品:
养老地产:颐乐学院、国际养老中心、养生居住区;具体包括中式单层养生别墅、新民国风多层电梯公寓、高层公寓和颐乐学院四种物业形态。
健康医疗:提出医养结合,引入雅达国际康复医院、医疗公园、雅达银龄汇老龄用品展示体验中心。
休闲度假:结合生态资源,引入高端精品酒店,打造特色商业区和五星级商务休闲度假酒店。
从规划上来看,乌镇雅园在规划之初就设立了休闲度假模块,整个项目与乌镇的东栅与西栅建筑风格和情怀保持一致。从产品设计来看,地产产品以72—90㎡中等偏小户型为主。配套产品包含300亩的生态湿地,白马河,原生态利用建设生态公园,白马湖畔、颐乐农场、高端商务休闲五星级酒店,成为度假旅游产品。从目标客户来看,以杭州、上海、北京的老年人为主,户型设置为两居或三居,可以满足老年人度假或家庭度假需求。
乌镇雅园分区鸟瞰图
5.四种开发模式的对比
通过对上述四种开发模式的优缺点的研究,除去复合功能养老地产的客观影响因素,以下选取土地获取、开发特征、运营模式以及市场客源等四个主要影响方面进行对比分析。
(1)土地获取方面
无论是选取何种开发模式,为了获取土地主要来源都是通过招、拍、挂的市场化途径,使得土地成本较高。而土地成本的高昂导致具有复合功能的养老资产对资金需求量极大,各项养老地产的配备服务设施、实现服务功能,都需要大量的土地作为支撑。
嵌入式养老地产一般选址城郊,土地成本相较略低,养老组团作为社区其中的一个配套,也不需要过大的投入。通过与当地政府的合作,乡村式开发模式能够获得相当部分土地政策优惠,此种模式有利于增加农户的基本收入,帮助缓解部分剩余劳动力的基本就业问题,同时能够通过项目建设改善乡村的空间风貌,可以作为新农村建设的新思路和缓解养老方式的有效途径。
(2)开发特征方面
比较不同模式的开发特征:
嵌入式养老地产是在普通住宅地产的基础上嵌入养老组团,在项目开发成熟后,再置入相应的养老组团和配套的养老服务;
酒店式养老地产是从普通酒店产品到养老地产的转型,通过产品业态的结合以提升地产项目的附加价值;
乡村式养老地产则是将乡村建设与养老设施进行结合设计,通过项目方与村民进行合作过程推动互利共赢,形成一种新型的产业模式;
复合式养老地产往往前期投资规模巨大,其以养老作为主要的吸引卖点进行着力开发,注重后期规划建设的分期性布局和对养老产业的品质化提升。
(3)运营模式方面
嵌入式养老地产是指在将房屋建好后,委托另一物业公司进行后期运营,而不直接自持经营管理,这属于销售房产产权的方式。
由于销售环节结束即完成了资金回收,这种方式能够有效避免持有运营的风险,具有模式复制成本低、风险小等优势,有利于迅速实现资金回笼。同时由于其主要收入来自于对养老地产产权的销售,但后期未能实现对养老地产的利润度充分挖掘,因此无法分享后期物业经营带来的增值收入。
酒店式则主要采用出售使用权的模式。这意味着相对要高的资金要求和较长的投资回收期,如果企业既开发又运营,通过产权持有和委托专业化的团队运营管理,则可享受养老服务带来的增值收入。
乡村式养老地产开发商前期项目整改与建设发初期投入较大,通过寻求相关政府合作,出售养老地产的使用权,可获得收益,从而快速回笼初始资本。但是因为乡村普遍缺乏相应的医疗康复和配套设施,后期的养老服务品质难以保障。
复合式养老地产将建设与运营进行结合,通过开发养老住宅、配套服务、医疗旅游等相关的产业链环节,丰富养老产品构成及利润来源途径,从而使得后期的服务产生溢价增值;但此种模式对企业的经营能力以及社会资源的整合能力有较高要求。而且由于其初期投入大,投资回收期长,对企业资金也要求更高。
(4)市场客源方面
嵌入式发展模式类似日本的“二代居”的发展模式,其消费客源主要来自邻近社区或是城市内部的老年群体。许多老年人希望与子女邻近居住,既不互相打扰,又可相互照顾,此种模式为这样的需求提供可能性。
酒店式发展模式能够吸引包括本地和有异地的养老群体进行消费,此种类型优势往往是居住环境优良,配套服务齐全。老年群体类型对于异地以自理老人为主,而在本地则不限于自理老人或是需护理老人。
乡村式发展模式的客源往往追求的是远离城市喧嚣的体闲养生,主要包括居住在城市或周边发达地区的中产阶级老年群体。例如一些上海、杭州等城市老年群体更加青睐目山麓、千岛湖畔等环境优美之地的悠闲的乡村生活。
复合式发展模式能够吸引不限于邻近的地区的老人,其更大的客源往往是来自异地的,身体健康且有一定的空闲时间和经济实力的,追寻养老度假需求的老年人。他们积极参与各种社会活动,追求丰富多彩的生活。有调查问卷显示,全国各个省区市都有去往海南的“候鸟”式度假老人,排名前六的省区分别是黑龙江、河北、北京、山东、辽宁和吉林等。
发现养老保险个人账户的一年期利息非常高难道是天上掉馅饼么?
养老保险个人账户利率真的是非常高!
有多高呢?
有人比较过,跟以利率高宣称的支*宝相比,还要高好几倍!
那么,养老保险个人账户利息有什么作用呢?对我们参保人,有多大好处呢?
下面由晶说社保为您深度解析:
001 养老保险个人账户记账利率规定基本养老保险个人账户记账利率就是专门为存储在社会保险经办机构的基本养老保险个人账户而单独规定的基金年利率。
根据国务院《关于深化企业职工养老保险制度改革的通知》(国发[1995]6号)规定建立的基本养老保险个人账户是按月记入的,且只有建立个人账户的职工达到国家法定退休年龄并办理退休手续之后才可以领取。
因此,个人账户储存额余额相当于是长期存款,甚至是长达几十年的存款,因此同银行存款一样应按月生息,且免征利息税。
根据规定,记账利率的确定主要参考以下三个方面:
一、参考当地上一年度职工平均工资增长率来确定;
二、根据银行的居民定期存款利率确定;
三、按照养老保险基金营运的实际收益确定
002 社保账户的钱利息怎么算?养老保险和医疗保险都是有个人账户的。
医疗保险个人账户的钱,可以持医保卡到药店买药、支付门诊费用、支付住院医疗费的自付部分费用。医保个人账户的钱,以活期利率计息。
养老保险个人账户的钱,利息就比较高了。
2015年以前,养老保险个人账户利率一般是同期银行存款利率。
2016年后,国家出了新规定,养老保险个人账户记账利率要考虑职工工资增长和基金平衡状况等因素,通过合理系数进行调整,每年由国家统一公布。
2017年公布的记账利率是8.31%,2018年公布的记账利率是8.29%。
这个利息水平相当之高,要知道同期银行理财的预期收益最高也就4%/uploads/title/20231204/656d16a4c4abb.jpg5%,三年期银行定存的利率才2.17%。
如果持有有这么高的预期收益,提高养老保险缴费档次,多交社保绝对是划算的!
003 记账利率这么高对我们的养老金有什么影响呢?根据规定,退休时的个人账户养老金=账户储存总额 ÷ 计发月数
账户储存总额=累计本金(工资里每个月扣除数)+累计利息
这就意味着,
个人记账利率越高,你的累积利息就越高,进而账户储存总额也越高,在计发月数固定的情况下,到手的养老金也会越高!
养老保险该不该交?
我们的社保养老保险是绝对要交的!这不是理不理财的问题,而是整个社会的保障问题。
有人担心我们的养老保险基金破产,这种想法非常幼稚,我们的商业保险公司都没有任何一家破产,国家支持的养老保险基金怎么可能破产呢?国家还有强制立法权在那里,几十万亿的财政收入,数以百万亿的国有企业股份,以及其他的更多。
买过商业保险的人都知道,保险是通过合约形式,约定双方的义务、权益和内容,双方履行约定。
我们的社保要宽泛许多。只要我们养老保险缴费满15年以上,退休后就可以一辈子享受养老金待遇。
有人说交了15年保险,一年交六七千元,每月才拿七八百元,待遇太低了。
这种说法是偷换概念。以年为单位和以月为单位是无法比较的。一年交六七千元,办理退休后一年拿回八九千元,这种说法不合算吗?
那我们商业保险中月交800元,退休后待遇400元?岂不是更没有活路了?
难道我们把钱拿在手里理财就可以吗?我们不要看假设,要看社会的实际。2000年青岛的社平工资是839元,2016年青岛的社平工资是4910元。这个增长速度是全国都差不多的。
2001年的时候,我们养老保险的最低基数交费,是一年2000元。而2017年我们的养老保险最低基数交费,是一年7000元。不知道有几个人能够在2001年的时候利用2000元,通过理财翻成了7000元?
个人的理财能力永远跑不过国家。国家为什么要强制要求地方政府把养老基金委托中央管理,主要是通过国家的专业人才和财政部的强力政策,获取更高的收益。
2016年我们个人账户的记账利率是8.31%,这可以说是打了那些说养老保险基金利率不如银行理财利率人的一巴掌。一
如果我们以社平工资为基准,计算养老保险的收益也是非常赚的。青岛市灵活就业人员参保交费比例是20%,最低缴费基数是60%的社会平均工资,也就是说,我们一年只需要交纳12%的年度社会平均工资就够了。
我们的退休待遇呢?仅算基础养老金的待遇就是12%的社会平均工资,我们还有个人账户养老金,还有政府的补助补贴,还有冬季取暖费,还有丧葬抚恤待遇等等。
几乎我们一年的待遇大约是18~19%的社会平均工资,跟着社会平均工资的不断增长,相应的待遇也会增长。
也就是说我们一年付出和退休后的收入,不考虑绝对金额,只考虑具体比例,收入都要比支出多50%以上。
这还没有考虑去世后的各种待遇。
有人说活得短,拿不回本。那只是极少数人,我们不能因噎废食,对不对?我们的平均寿命都在75岁以上,女同志退休后可以活25年以上,男同志也要15年以上,仅考虑社会平均工资的比例的话,我们至少要多获取5/uploads/title/20231204/656d16a4c4abb.jpg8年左右的社会平均工资。
确实领取不到20%的社会平均工资,很难满足生活需要。不过,如果我们希望退休工资高,那么我们只能通过高缴费基数,高交费年限来获取更高的退休待遇。但是不可能让大家交费钱数不同而待遇一样,这样参保就没有积极性了。
其实根据现在大多数情况来看,年轻人一点也不急着交保险,急着交保险的都是四五十岁的临近退休人员。如果说参加保险不合算亏本的话,有这么多阅历丰富的中老年人,为什么要参加呢?希望大家能够看清现实。
因此说,我们交纳养老保险是绝对划算的。
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- 养老保险股,分红型保险到六十给养老钱是真的吗?
- 支付宝养老保险靠谱么?
- 工行农行中行建行将推出养老储蓄?
- 养老保险到底有没有用?
- 养老地产与传统地产的区别是什么?
- 发现养老保险个人账户的一年期利息非常高难道是天上掉馅饼么?
- 养老保险该不该交?
养老保险股,分红型保险到六十给养老钱是真的吗?
首先,我们要明确的知道,分红型的保险也是属于理财方式的一种,银行的分红型保险在保证年限的情况下,是拥有固定收益的;
其次,分红型保险能分到多少钱,是根据保险公司的经营状况来决定的,但根据相关的规定保险公司的70%利润是必须分配给客户的,但每年的利润有多少,这一点就很难确定了;
第三,分红型保险还具有意外保障功能,保障与理财并举,要知道保险是一种风险非常低的理财产品,所以在收益上肯定不如其他高风险的产品,比如:股票、基金,因此要想通过分红型保险来获取高额的收益,那肯定是不现实的。
支付宝养老保险靠谱么?
购买商业养老保险,一定要仔细对比性价比。
距离领取养老金时间还有25年,每周定投300元,到达60岁开始每月可以领取609.22元。其实如果我们不经过计算,感觉未来收益是自己投入的一倍多,而且可以供养到去世,还是非常划算的。
特别是商业养老保险和职工基本养老保险不一样,万一参保人去世商业养老保险可以返还“保单现金价值”或者“已经缴纳保费”两者中的最大者,也就是贯彻不吃亏的原则。如果我们寿命比较长寿,可以永远地领取这份养老金。
对于商业养老保险,只要保单成立,个人又不主动撤销,这份保单就会永远执行下去,由银保监会监督。即使时过境迁,未来保险公司倒闭也会有银保监会指定“接盘侠”。可以说,商业养老保险是非常靠谱的。
这么靠谱的事情,也有一个缺点就是收益率比较低。我们通过付出和回报就能看到了:
按照每月300元的标准缴纳25年,我们共需要付出9万元的保险费。
到达60岁以后,每月领取609元养老金,一年实际上是7308元,直至领取到80岁,差不多累积能够领取14.62万元。
这一份投资,如果我们不考虑保险公司收取任何费用的话,年化收益率只有2.16%。
也就是说我们自己存一笔钱,每年收益率是2.16%,利滚利。存上25年以后,每年自己提取7308元,到80岁时能够恰好领取完毕。
很多人清楚,现在我们的大额存单、储蓄式国债收益率一般在4%以上,像一些银行理财产品收益率甚至能达到5%以上。
每年货币都会出现一定程度的贬值,比如说物价在快速增长,像1月份青菜价格同比上涨了10%以上。与人们生活密切相关的消费品和服务往往增幅跟社会平均工资相关,增长速度要远高于工业产出消费品。25年的时间,物价绝对会增加好几倍。
商业保险公司的养老金是按照参保时合同计算约定执行。25年以后,每月600多元的养老金,会持续发放不会变化的。这种状况会一直持续到80岁,也就是45年以后。45年以后物价又涨到什么程度?更不好说了。
一般来说,对于普通收入的劳动者,还是建议根据自己的收入水平,参加职工基本养老保险。职工基本养老保险的待遇跟社会平均工资相挂钩,退休时领取退休上年度社会平均工资的一定比例,社会平均工资是最具保值增值能力的。
退休以后,我国的退休人员养老金还会根据社会平均工资增长和物价情况进行年年调整,确保老人们的生活水平。
什么条件下可以购买商业养老保险呢?当我们收入水平非常高,至少每月工资收入超过300%的职工养老保险缴费上限以后,再考虑配备商业养老保险。而且首选建议选择税延型商业养老保险,更加公开透明,而且可以暂时避税。可比普通的商业养老保险划算的多了。不过税延型养老保险,配置额度只有每月1000元,超出额度以后再购买普通商业养老保险才是正确的程序。
综上所述,商业养老保险虽然靠谱,但是收益率一般比较低,并不适合中低收入的人群。建议大家还是首先将社会养老保险配置好。
工行农行中行建行将推出养老储蓄?
好消息,5月13日工农中建四大行拟率先开展养老储蓄试点,本产品期限比较长,收益稳定,本息有保障。
什么是养老储蓄?
在很多发达国家和发展中国家的许多民众,为了自己老了以后有个依靠,
在年轻的时候把自己所赚取的钱,除了日常所用的开支,剩下的钱自己再存进银行吃利息,
等到自己老了以后,无法工作,再把钱取出来度过余生后半辈子的生活。
养老储蓄产品的特点?
本次试点的养老储蓄,因为含“储蓄”二字,所以在本质上属于标准的银行存款,
并适用于《储蓄管理条例》和《存款保险条例》,最高偿付限额不超过50万,所以它的安全性毋庸置疑,保本保息妥妥的。
期限分为四档:5年期、10年期、15年期和20年期。
什么是银行定期存款?
定期存款,我们也可以叫作定期存单,是银行与存款人已经约定好了,存款期限,存款利率,到期后来支取本息。
定期存款的期限分为三个月,六个月,一年,两年,三年,甚至五年,
定期存款的时间越长,对应的存款利率也会越高。
一些地方性银行利率普遍要高于工农中建四大国有银行。
养老储蓄的利息比定期存款利率高吗?
现在我国的定期存款,一年期定期存款利率为2.1%,二年期定期存款利率为2.8%,三年期定期存款利率为3.35%,
尽管目前尚未披露,但有业内权威人士分析,养老储蓄利率定价很可能会参照储蓄国债制定,但有可能高于同期储蓄国债利率。
从4月10日发行第一二期电子式储蓄国债看,3年期利率3.35%,5年期利率3.52%,
那么养老储蓄有可能3年期利率为3.5%,5年期利率为3.8%,反正要比银行的定期存款要高。
我们要养成存钱的好习惯
只有年轻时多挣点钱,一年存3万,十年就有30万,三十年就有差不多100万,
到了老了,才可以老有所依,如果在银行里能够存下100万,
将了老了,就可以吃利息躺平,然后自己种些小菜吃完全没问题,
生病也不怕,随时可取,有了100万存款完全可以安稳地过完后半辈子,也不用为子女操心了。
写在最后
我国老龄化人口日益严重,老年人也是大家关心的人群,让老年人能够老有所依,安稳地度过晚年。
养老保险到底有没有用?
养老保险肯定是有用的,至于你担心的几个问题,我说说我的看法。
第一,担心延迟到65岁退休,自己领不了多少年养老金,是不是不划算。
首先,目前国内还是60岁退休,即便延迟退休到65岁,很多国家其实早就是65岁退休。比如日本,正在研究进一步提高到70岁退休。还有瑞士这样的高福利国家,也是65岁退休。
随着生活条件,医疗条件等改善,人类的平均寿命也会提高。比如中国,1975年的时候平均寿命只有65岁左右,1990年增加到了68岁左右,30年后的今天,2020年的人均预期寿命达到了77岁。所以,等到80后退休,也就是二三十年后,人均寿命肯定会比现在更高。
所以,这个方面的担心其实没有太多必要。
第二,政策的不确定性,担心养老金不够用。
这方面是有可能,但是这是国家层面要解决的问题。延迟退休的目的之一,就是为了解决养老金不足的问题。当然还有其它的解决方式。但是总的来说,养老金不足虽然会面临问题,但是这不是我们需要过于担心的问题,国家层面会想办法。
为了降低未来养老金政策的不确定性,现在国家层面也在提倡通过商业养老保险、养老目标基金等个人养老金储备方式,来补充养老金。所以,更合理的方案,是通过社保养老金解决基本养老需求,再通过商业养老金、养老目标基金等个人养老金储备渠道,提高养老金水平。
第三,国家保障制度完善,即便不交,国家也不会不管你。
这个想法真是“很傻很天真”。这跟不劳而获没有区别。
说实话,如果到时候你真的流落街头,吃不上饭,我相信国家肯定不会不管你。
但是这种情况下,国家即便管你,你觉得能给你提供什么水平的保障。凭什么别人交了保险的,要跟你享受同样等级的待遇,这是不可能的。
就好像,现在即便没有失业保险,没有社保,国家也会给你低保,但是,你愿意靠吃低保过活吗。说白了,这个社会,如果只是不想饿死,太容易了。但是要活得有品质,却不容易。
如果我们自己都不支持缴纳养老保险,国家的社会福利制度又怎么可能完善得起来。
所以,你所担心的这些问题,大可不必。只是在社保养老之外,还应该有更多的养老金储备,这倒是必须的。
养老地产与传统地产的区别是什么?
所谓养老地产,是“养老+地产”的一种复合地产,这种模式是将房地产开发与创造老年消费生活方式密切结合,将房地产业和养老相关产业进行整合,从而将养老养生的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中,为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合性的老年人居生活,它既是养老地产的一部分,又是地产发展形态的新突破。
养老地产的这一典型特征决定了其开发模式的多样化,不过目前看来,主要以嵌入式开发、酒店式开发、乡村式开发和复合式开发为典型开发模式。接下来我们详细解读。
1.嵌入式开发模式
(1)嵌入式开发模式的特点
嵌入式开发是指开发投资企业借助周边的环境与生态资源,在新建的大型住宅项目划分出部分地块作为养老组团进行建设,为其提供配套设施和相关服务内容(如养老公寓的适老化设计以及提供医疗护理、文体娱乐、精神慰藉等相关养老服务),以此概念吸引购房者或投资者。
嵌入式养老地产开发模式通常由大型房地产开发商投资建设,为获得相对低廉土地价格,选址往往远离城市。因此交通不够便捷,周边相对缺乏医院、超市、银行等基础服务设施。随着逐步完善的项目配套,以及通过项目概念吸引客群,提高产品知名度,随之带动其周边地价的增长,从而提升周边的基础设施环境。
大部分楼盘会在地产项目基本成熟之后,再在其中的养老组团配备相关的养老服务(如养老组团应当具备的医疗护理、活动中心、生态公园等)。于是便可以降低配套设施的建设数量,促进养老组团同社区的其他组团共享服务资源。
此种模式中的养老公寓通过产权式销售以获取产权收益,由于其模式成熟易复制,有利于资金快速回笼,投资回收期较短,开发风险较小,因而受到大多的房地产企业开发建设养老产品的青睐。
但同时也存在一定的弊端,例如采用这种模式不能很好的挖掘养老产业的利润点,也会因此无法享受持有物业所带来的增值与溢价收入。
综合来说,嵌入式养老地产开发模式是国内开发养老地产的一种比较常见的方式,有利于地产开发商走差异化产品路线,吸引新的客户群体。要想做成此种模式的成功案例,应当首先在规划开发时,以居家养老方式为基础,将养老组团划分为小型居住组团,控制老年人的比例在适当的范围内;同时还要分别依据养老群体、准养老族以及其子女设计满足不同消费需求的产品形态,以构建复合型的社区空间网络。
养老地产嵌入式开发模式
(2)典型案例
万科的良渚文化村是作为一个较为成功的案例。其选址位于杭州市区西北部,与市中心相距18公里,区位紧邻4A级良渚古城遗址、大美丽洲旅游中心区等,拥有丰富的自然生态优势与人文历史资源。其中文化村占地667公顷,基础设施配套十分齐全,包括良诸美食街、玉鸟流苏步行街、白鹭洲酒店、随缘嘉树医院、幼儿园、公共巴士、蔬菜市场等。
万科的良渚文化村俯瞰图
2011年,杭州万科的第一个养老社区随园嘉树落地余杭良渚,并于2013年首次开盘。项目占地100亩,建筑面积63853㎡,规划建设58937㎡的健康公寓(占用地面积的93%),5381㎡的公共配套(不计容),和4571㎡的“金十字”养生休闲区(占用地面积的7%),容积率为1.0,绿地率为35%,建筑密度22.73%。健康公寓是共17栋5~6层多层产品,其中1栋为需要辅助的老人护理区,共包含96个床位,1栋康复中心,其余15栋为生活自理老人生活区域,分为75㎡、100㎡、111㎡三种户型,共575套房源。另外,社区还配有地下车库11073㎡,提供230个车位。
随园嘉树配备二十四小时特色管家服务,涵盖了多项服务内容,可简要概括为“智能社区、健康管理、舒适生活、尊荣享受”四大板块,处处体现出对于老年人的人性关怀服务。配套有完备的康复中心和养生场所,创造具有养老性照料关怀的开放性空间。
万科良渚文化村随园嘉树项目
随园嘉树俯瞰图
随园嘉树布局示意
随园嘉树内部空间
周边先期已建成若干个住宅项目、度假式酒店以及良渚文化博物馆等公共设施,使得随园嘉树依托整个“大良渚”的优美环境和成熟配套,为老年公寓的打造提供了得天独厚的有利条件。
2.酒店式开发模式
(1)酒店式开发模式的特点
随着酒店行业的发展逐步面临困境,各酒店纷纷采取措施寻求产品升级或市场转型,想要将过剩的产能转移部分到其他行业,实现行业内部的可持续发展。其中酒店业与养老产业的结合恰如其分,成为市场上一种新兴产品类型,既可以实现酒店的转型发展,有有助于缓解国家的养老负担,因而具有蓬勃的生命力。
酒店式养老地产的开发是其顺应当前的老龄化社会需求而兴起的新型业态。即是在酒店先前发展的业态基础上,以酒店资源作为载体、引入养老行业所需配备的服务体系,从而形成一种新型的复合地产开发模式。
养老地产酒店式开发模式
此种酒店式养老型住宅以酒店建筑为载体,具有独特的物理空间结构和服务优势:一是养老公寓本身在空间规划设计上就同公寓式酒店相似,因而具备产业转型的优势条件。二是酒店的服务管理形式与养老公寓有相通之处,可以将很多经验都引入养老服务体系之中。
酒店式养老模式主要具有两大特色,即生活托管和星级住宿。这种模式通常是按照星级酒店的标准进行设计打造,由其自身的管理团队作为物业管理中心,提供住户较高标准的优质生活环境,以及长租型的适老性公寓和专业化的酒店式养老服务。
此种模式集养老、酒店、护理、服务等多种业态的适老功能,在长期为住户提供居住环境的基础上,支持医疗保健、购物餐饮、文体娱乐、物业管理等综合性服务。
酒店式养老模式既兼顾了居家养老所需求的优良环境,又发挥了机构养老医疗护理方面的配套优势,实现老年人对于高水准、一站式的养老需要。
由于此种模式的客群多中老年人,虽然能够为其提供星级酒店的管理服务,但由于普通服务人员缺乏对老年人生理、心理特征的了解,往往不能为老人提供区别于星级服务的养老服务。因此,在酒店转型为养老产业时,对酒店物业的适老化设计及对工作人员的养老服务培训至关重要。
酒店式养老地产的主要盈利来源包括其经营的收益、酒店入住权盈利以及酒店物业持有的增值收益。由于较高的资金要求、较长的投资回报期,通过持有产权和专业化管理有利于获取后期运营的持续收入和打造服务运营的品牌效应。
(2)典型案例
九华山庄坐落于北京市昌平区小汤山镇,由北京九华山庄集团股份有限公司开发,规划总占地2000多亩,总建筑面积160万平方米,自1998年开始运营,为综合型园林式度假村。当时主营的业务为温泉及保健养生,经营面积6万平方米;1999年,在继续拓展休闲度假市场的同时,九华山庄全力进军会议市场,会议接待逐渐成为九华山庄的核心业务。并于一年后,成为北京市郊区度假酒店中第一个年营业额突破亿元的企业。
2002年,九华山庄进一步扩展至健康体检领域,总营业面积增至15万平方米,年营业收入突破2亿元,总资产规模增至16亿元。
随后的2012年,九华山庄正式进军养老产业,并将定位调整在度假、会展和养老三种酒店类型,其中养老酒店占据绝对比重。2012年11月,九华集团在九华山庄一期旧址上建设九华国际养生公馆,该项目一期包括两栋养老公寓楼,分别为5号公馆和15号公馆。截至2015年1月,5号公馆入住率接近100%。15号公馆也于2014年6月开始正式对外出租,当时入住率达到40%。
九华山庄养老公寓产品形态为小高层、高层,其中小高层为经营超期的酒店改造而成。室内单人床、装修风格是客户普遍认可的,此外,走廊层高过低、颜色过于素淡及推拉式浴缸设计是客户反馈集中、项目未来调整的方向。
项目采取“养老酒店”,就是在酒店的模式和品质下做专业养老服务。它是以酒店为服务载体,以养老为主要功能,以全程医养结合为核心特色,以温泉等特色养生项目为主要亮点的新型养老机构。九华山庄通过酒店的物业改造做医养结合的养老机构,在产品形态上得到认可,反映了当前老年人的养老需求。
2017年8月,碧桂园收购九华山庄。
3.乡村式开发模式
(1)乡村式开发模式特点
此种模式主要是由项目开发商和相关政府进行合作开发养老地产,通过利用乡村的自然景观资源及人文资旅游源结合养老服务进行整合开发。
具体操作是开发商和地方政府首先签订双方协议,乡村的农户依照基本需求及“一户一宅”的建房原则获得宅基地,由项目开发商对房房屋进行统一的规划建造,并为其配备相应的基础生活设施等。
此外,基于养老项目的对于环境品质的需求,开发商还需对村庄环境进行综合整治,建设医疗服务、文体娱乐等一系列配套设施,同时开公共发景观空间提供服务。建成后建筑一般为三层左右,在合同约定的期限内,楼下空间仍供农户居住,楼上空间的使用权归开发商所有。其建设所需全部资金由开发商进行支付,由开发商以农家乐住宿的形式对外进行租售。
与分时度假产品类似,置业投资者或者游客购买此类的养老产品,在约定的年限内可以入住,实际上获得的是该住宅的使用权。投资者或游客可以选择不定期或长期居住,也可以请开发企业将其租赁代为管理,以此获得租金收益。年限结束将由所有权人——农户对使用权进行收回。
养老地产乡村式开发模式
此种模式的其主要客源市场主要为生活可自理的自助型老人,一般是居住在城市的中产阶级的老人,他们往往向往乡村所具有独特的气质:良好的区位环境、优质的旅游资源,或者某种悠闲的生活节奏。
部分乡村式养老地产选址邻近风景名胜附近,通过旅游景区的知名度来提升养老项目的特色,以此获取市场客源,满足老年人提高生活质量,亲近大自然的养老需求。
开发商可在此类项目中增加互动体闲娱乐项目来实现部分养老期待,在养老旅游时代来临之际,使得游客可以更多的享受独特的休闲环境与人文氛围,从而打造集居住、娱乐、游览为一体的度假养老项目,增加品牌的吸引力以及项目的价值度。
(2)典型案例
浙江九思村城仙居是由浙江联众有限公司于浙江临安兴建的新型养老模式下的养老产品。其选址坐于浙江省4A级景区——天目山,主要原因在于借助天目山独特的景观气候条件打造优质环境品质。
浙江联众跟当地政府合作,利用九思村周边的农村闲置资源,开发建设养老度假产业。在江浙一带,这种模式产生了广泛的发展,投入了众多的社会资本、人力物力。
其建设标准是由项目公司出资基于统一的标准对房屋进行重建或修缮,将该物业的分时度假权益或是一定年限的使用权销售给老年度假者(原先的住宅产权仍归村民所有,其可自由选择两间进行居住,同时经营一楼餐厅,其余的房间的使用经营权归联众所有,由其统一管理销售)。
联众集团旗下的“城仙居”乡村度假连锁体系,可采取交换模式,供给老年客户可选择任意旗下产业进行居住或出租。目前的建成项目有临安立塔人家、大有桂谷、西坑云海、九思湖畔等,浙江联众同时也计划在千岛湖畔、莫干山脚等地投资开展城仙居的项目开发。
4.复合式开发模式
(1)复合式开发模式特点
复合式养老地产通常以养生乐活为导向、相关配套与延伸产业作为支撑,为实现养老需求,以高度集合的土地资源和专业化服务而形成的一个多功能的聚集区。
纵向来看,养老地产涵盖老年人的整个生命周期:从独立生活区、协助生活区、专业护理区到临终关怀区等为老人提供全方位服务;横向则包含舒适居住、医疗康复、养老乐活、高端护理、文体活动、购物商场等配套的功能业态。
由于其投资金额与项目规模较大,开发建设复合型养老地产时往往采取分期建设方式。例如可以先预留部分用地建设部分型养老住宅和服务设施,在项目运营一段时间后再依据前期需求置入更多的养老产品以及设施服务等。
养老地产复合式开发模式
复合式养老地产一般选址拥有相对便宜的地价的城市边缘区。通过出售部分养老住宅产品的产权,有利于开发企业快速的回笼前期建设资金,并将部分利润随之投资配套服务,以此维持养老项目可持续运营。
此种模式吸引的客源类型多样,既可以购买产权也可以购买养老服务,本地居民和异地养老者也均可以购买养老产品。在产品形态上,项目的盈利方式主要通过纯地产销售项目以及依靠出租产品获得,其次通过提供养老服务,实现老人的养老需求,提升晚年生活的幸福感和充实度。
在项目整体的规划布局上,通过将不同的住宅产品类型进行合理分区,以保证其空间使用的独立性,避免其间相互干扰。由于功能定位以及复合性规划,对土地资源的需求量较大——养老住宅需要配备疗养场所、护理中心、商业餐饮、文娱设施等多种活动场所,为了实现与旅游地的环境协调,其一般选择低密度的开发形式。
总而言之,复合式养老地产拥有较长的开发周期和较大的投入资金,选择此种模式前需充分考虑市场前景及自身资源等影响因素。且相对简单的产品线来讲,涉及的相应的管理运营的类型较多。因为复合式养老地产项目建设时间较长,对开发商的资金要求、运营资质以及团队管理水平都提出了较高的挑战。
(2)典型案例
绿城乌镇雅园位于长三角腹地,以长三角地区的中高端阶层的老年客群为目标客户群。它坐落于国家5A级景区——乌镇,项目总面积约为60万平方米,采用的是新民国建筑风格,以原生态自然景观,加以江南园林式造林手法,诗情画意,师法自然。项目规划有单层别墅、多层公寓、小高层公寓等多种产品类型。
乌镇雅园总体布局
该项目分结合场地的湖泊等生态资源,围绕白马湖布局,开发三类产品:
养老地产:颐乐学院、国际养老中心、养生居住区;具体包括中式单层养生别墅、新民国风多层电梯公寓、高层公寓和颐乐学院四种物业形态。
健康医疗:提出医养结合,引入雅达国际康复医院、医疗公园、雅达银龄汇老龄用品展示体验中心。
休闲度假:结合生态资源,引入高端精品酒店,打造特色商业区和五星级商务休闲度假酒店。
从规划上来看,乌镇雅园在规划之初就设立了休闲度假模块,整个项目与乌镇的东栅与西栅建筑风格和情怀保持一致。从产品设计来看,地产产品以72—90㎡中等偏小户型为主。配套产品包含300亩的生态湿地,白马河,原生态利用建设生态公园,白马湖畔、颐乐农场、高端商务休闲五星级酒店,成为度假旅游产品。从目标客户来看,以杭州、上海、北京的老年人为主,户型设置为两居或三居,可以满足老年人度假或家庭度假需求。
乌镇雅园分区鸟瞰图
5.四种开发模式的对比
通过对上述四种开发模式的优缺点的研究,除去复合功能养老地产的客观影响因素,以下选取土地获取、开发特征、运营模式以及市场客源等四个主要影响方面进行对比分析。
(1)土地获取方面
无论是选取何种开发模式,为了获取土地主要来源都是通过招、拍、挂的市场化途径,使得土地成本较高。而土地成本的高昂导致具有复合功能的养老资产对资金需求量极大,各项养老地产的配备服务设施、实现服务功能,都需要大量的土地作为支撑。
嵌入式养老地产一般选址城郊,土地成本相较略低,养老组团作为社区其中的一个配套,也不需要过大的投入。通过与当地政府的合作,乡村式开发模式能够获得相当部分土地政策优惠,此种模式有利于增加农户的基本收入,帮助缓解部分剩余劳动力的基本就业问题,同时能够通过项目建设改善乡村的空间风貌,可以作为新农村建设的新思路和缓解养老方式的有效途径。
(2)开发特征方面
比较不同模式的开发特征:
嵌入式养老地产是在普通住宅地产的基础上嵌入养老组团,在项目开发成熟后,再置入相应的养老组团和配套的养老服务;
酒店式养老地产是从普通酒店产品到养老地产的转型,通过产品业态的结合以提升地产项目的附加价值;
乡村式养老地产则是将乡村建设与养老设施进行结合设计,通过项目方与村民进行合作过程推动互利共赢,形成一种新型的产业模式;
复合式养老地产往往前期投资规模巨大,其以养老作为主要的吸引卖点进行着力开发,注重后期规划建设的分期性布局和对养老产业的品质化提升。
(3)运营模式方面
嵌入式养老地产是指在将房屋建好后,委托另一物业公司进行后期运营,而不直接自持经营管理,这属于销售房产产权的方式。
由于销售环节结束即完成了资金回收,这种方式能够有效避免持有运营的风险,具有模式复制成本低、风险小等优势,有利于迅速实现资金回笼。同时由于其主要收入来自于对养老地产产权的销售,但后期未能实现对养老地产的利润度充分挖掘,因此无法分享后期物业经营带来的增值收入。
酒店式则主要采用出售使用权的模式。这意味着相对要高的资金要求和较长的投资回收期,如果企业既开发又运营,通过产权持有和委托专业化的团队运营管理,则可享受养老服务带来的增值收入。
乡村式养老地产开发商前期项目整改与建设发初期投入较大,通过寻求相关政府合作,出售养老地产的使用权,可获得收益,从而快速回笼初始资本。但是因为乡村普遍缺乏相应的医疗康复和配套设施,后期的养老服务品质难以保障。
复合式养老地产将建设与运营进行结合,通过开发养老住宅、配套服务、医疗旅游等相关的产业链环节,丰富养老产品构成及利润来源途径,从而使得后期的服务产生溢价增值;但此种模式对企业的经营能力以及社会资源的整合能力有较高要求。而且由于其初期投入大,投资回收期长,对企业资金也要求更高。
(4)市场客源方面
嵌入式发展模式类似日本的“二代居”的发展模式,其消费客源主要来自邻近社区或是城市内部的老年群体。许多老年人希望与子女邻近居住,既不互相打扰,又可相互照顾,此种模式为这样的需求提供可能性。
酒店式发展模式能够吸引包括本地和有异地的养老群体进行消费,此种类型优势往往是居住环境优良,配套服务齐全。老年群体类型对于异地以自理老人为主,而在本地则不限于自理老人或是需护理老人。
乡村式发展模式的客源往往追求的是远离城市喧嚣的体闲养生,主要包括居住在城市或周边发达地区的中产阶级老年群体。例如一些上海、杭州等城市老年群体更加青睐目山麓、千岛湖畔等环境优美之地的悠闲的乡村生活。
复合式发展模式能够吸引不限于邻近的地区的老人,其更大的客源往往是来自异地的,身体健康且有一定的空闲时间和经济实力的,追寻养老度假需求的老年人。他们积极参与各种社会活动,追求丰富多彩的生活。有调查问卷显示,全国各个省区市都有去往海南的“候鸟”式度假老人,排名前六的省区分别是黑龙江、河北、北京、山东、辽宁和吉林等。
发现养老保险个人账户的一年期利息非常高难道是天上掉馅饼么?
养老保险个人账户利率真的是非常高!
有多高呢?
有人比较过,跟以利率高宣称的支*宝相比,还要高好几倍!
那么,养老保险个人账户利息有什么作用呢?对我们参保人,有多大好处呢?
下面由晶说社保为您深度解析:
001 养老保险个人账户记账利率规定
基本养老保险个人账户记账利率就是专门为存储在社会保险经办机构的基本养老保险个人账户而单独规定的基金年利率。
根据国务院《关于深化企业职工养老保险制度改革的通知》(国发[1995]6号)规定建立的基本养老保险个人账户是按月记入的,且只有建立个人账户的职工达到国家法定退休年龄并办理退休手续之后才可以领取。
因此,个人账户储存额余额相当于是长期存款,甚至是长达几十年的存款,因此同银行存款一样应按月生息,且免征利息税。
根据规定,记账利率的确定主要参考以下三个方面:
一、参考当地上一年度职工平均工资增长率来确定;
二、根据银行的居民定期存款利率确定;
三、按照养老保险基金营运的实际收益确定
002 社保账户的钱利息怎么算?
养老保险和医疗保险都是有个人账户的。
医疗保险个人账户的钱,可以持医保卡到药店买药、支付门诊费用、支付住院医疗费的自付部分费用。医保个人账户的钱,以活期利率计息。
养老保险个人账户的钱,利息就比较高了。
2015年以前,养老保险个人账户利率一般是同期银行存款利率。
2016年后,国家出了新规定,养老保险个人账户记账利率要考虑职工工资增长和基金平衡状况等因素,通过合理系数进行调整,每年由国家统一公布。
2017年公布的记账利率是8.31%,2018年公布的记账利率是8.29%。
这个利息水平相当之高,要知道同期银行理财的预期收益最高也就4%/uploads/title/20231204/656d16a4c4abb.jpg5%,三年期银行定存的利率才2.17%。
如果持有有这么高的预期收益,提高养老保险缴费档次,多交社保绝对是划算的!
003 记账利率这么高对我们的养老金有什么影响呢?
根据规定,退休时的个人账户养老金=账户储存总额 ÷ 计发月数
账户储存总额=累计本金(工资里每个月扣除数)+累计利息
这就意味着,
个人记账利率越高,你的累积利息就越高,进而账户储存总额也越高,在计发月数固定的情况下,到手的养老金也会越高!
养老保险该不该交?
我们的社保养老保险是绝对要交的!这不是理不理财的问题,而是整个社会的保障问题。
有人担心我们的养老保险基金破产,这种想法非常幼稚,我们的商业保险公司都没有任何一家破产,国家支持的养老保险基金怎么可能破产呢?国家还有强制立法权在那里,几十万亿的财政收入,数以百万亿的国有企业股份,以及其他的更多。
买过商业保险的人都知道,保险是通过合约形式,约定双方的义务、权益和内容,双方履行约定。
我们的社保要宽泛许多。只要我们养老保险缴费满15年以上,退休后就可以一辈子享受养老金待遇。
有人说交了15年保险,一年交六七千元,每月才拿七八百元,待遇太低了。
这种说法是偷换概念。以年为单位和以月为单位是无法比较的。一年交六七千元,办理退休后一年拿回八九千元,这种说法不合算吗?
那我们商业保险中月交800元,退休后待遇400元?岂不是更没有活路了?
难道我们把钱拿在手里理财就可以吗?
我们不要看假设,要看社会的实际。2000年青岛的社平工资是839元,2016年青岛的社平工资是4910元。这个增长速度是全国都差不多的。
2001年的时候,我们养老保险的最低基数交费,是一年2000元。而2017年我们的养老保险最低基数交费,是一年7000元。不知道有几个人能够在2001年的时候利用2000元,通过理财翻成了7000元?
个人的理财能力永远跑不过国家。国家为什么要强制要求地方政府把养老基金委托中央管理,主要是通过国家的专业人才和财政部的强力政策,获取更高的收益。
2016年我们个人账户的记账利率是8.31%,这可以说是打了那些说养老保险基金利率不如银行理财利率人的一巴掌。一
如果我们以社平工资为基准,计算养老保险的收益也是非常赚的。
青岛市灵活就业人员参保交费比例是20%,最低缴费基数是60%的社会平均工资,也就是说,我们一年只需要交纳12%的年度社会平均工资就够了。
我们的退休待遇呢?仅算基础养老金的待遇就是12%的社会平均工资,我们还有个人账户养老金,还有政府的补助补贴,还有冬季取暖费,还有丧葬抚恤待遇等等。
几乎我们一年的待遇大约是18~19%的社会平均工资,跟着社会平均工资的不断增长,相应的待遇也会增长。
也就是说我们一年付出和退休后的收入,不考虑绝对金额,只考虑具体比例,收入都要比支出多50%以上。
这还没有考虑去世后的各种待遇。
有人说活得短,拿不回本。那只是极少数人,我们不能因噎废食,对不对?我们的平均寿命都在75岁以上,女同志退休后可以活25年以上,男同志也要15年以上,仅考虑社会平均工资的比例的话,我们至少要多获取5/uploads/title/20231204/656d16a4c4abb.jpg8年左右的社会平均工资。
确实领取不到20%的社会平均工资,很难满足生活需要。不过,如果我们希望退休工资高,那么我们只能通过高缴费基数,高交费年限来获取更高的退休待遇。但是不可能让大家交费钱数不同而待遇一样,这样参保就没有积极性了。
其实根据现在大多数情况来看,年轻人一点也不急着交保险,急着交保险的都是四五十岁的临近退休人员。如果说参加保险不合算亏本的话,有这么多阅历丰富的中老年人,为什么要参加呢?希望大家能够看清现实。
因此说,我们交纳养老保险是绝对划算的。
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